 
  2001 年年度报告  
公告编号 万 2002-002 
 
重要提示 本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载 误导性陈
述或者重大遗漏 并对其内容的真实性 准确性和完整性承担个别及连带责任  
 
 
 
董事长致辞……………………………………………………………………………2 
公司简介………………………………………………………………………………3 
会计数据和业务数据摘要……………………………………………………………5 
股本变动及股东情况…………………………………………………………………7 
管理层及员工情况……………………………………………………………………9 
公司治理结构………………………………………………………………………..12 
股东大会简介………………………………………………………………………..14 
董事会报告…………………………………………………………………………..15 
监事会报告…………………………………………………………………………..27 
重要事项……………………………………………………………………………..29 
2001年年志………………………………………………………………………….33 
财务报告……………………………………………………………………………..34 
备查文件目录………………………………………………………………………..77 
 
 
  1  
一 董事长致辞 
2001年 本集团业绩稳步增长 实现营业收入人民币445,506万元 净利润人民币37,375万元 分
别较上年增长17.74%和25.99% ,  每股盈利0.59元 较上年增长25.99%  
 
回顾 
本年度 房地产行业持续增长 其带动国民经济发展 扩大内需的行业地位得到充分肯定 随着城
市居民收入的不断增加 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展 住宅市场呈现
出良好走势 国家房地产规范政策的相继出台 消费者品牌意识的不断强化 更为行业内的领先企
业提供了发展空间  
 
基于对房地产行业发展的良好预期 为集中资源优势 集团在2001年实现对万佳股权的成功转让
退出零售行业 至此集团的专业化战略调整得以顺利完成  
 
年内 集团房地产业务实施了稳健而有成效的扩张 期间成功进入武汉 南京 长春 南昌四个城
市 在原有的深圳 上海 北京 沈阳 成都 天津等城市也加大了投资力度 各地业务呈现良好
发展态势  
 
在过去的一年 集团在项目资源的获得方面付出了努力 截至2001年底 集团待开发项目占地面积
980万平方米 在资金方面 集团建立了良好的融资渠道 融资优势和开发项目等资源优势的取得
为集团可持续发展提供了有力的保障  
 
随着公司经营规模的不断壮大和跨地域经营的深入实施 集团依托互联网技术 构建扁平化的内部
管理平台 并通过完善规范指引和管理制度 加强对下属公司的管理以及专业开发能力的指导 保
障了在扩张中公司开发模式和品牌的延伸  
 
公司还通过与 SAP 翰威特等专业机构的合作 引进切合企业需求的管理方法 提高管理水平 同
时 还聘请了精信公司对公司品牌的内涵和延伸进行整合 以配合集团专业化战略的实施以及城市
扩展策略的展开  
 
年内 集团管理团队稳定 公司良好的发展前景和不断完善的激励政策吸引了优秀人才 专业化和
管理技能的训练使集团职业经理人队伍不断壮大 满足了发展和扩张的需求  
 
在财务管理上 集团继续执行稳健的财务政策 并加强资金的整合运用 期内集团经营规模和资产
规模稳定增长 财务状况良好  
 
展望 
 
基于潜力巨大的市场需求 2002年地产行业仍将保持向上势头 随着相关法规的逐步完善 消费者
  2  
品牌意识 权益意识的不断成长 集约化调整成为行业发展的重要趋势 成熟企业的优势地位将日
趋明显 董事会选择地产行业 选择专业化经营的决心坚定不移 对实现集团的发展战略目标充满
信心  
 
在新的一年里 集团将在实现持续增长的同时 着力于全面提升企业专业能力 进一步巩固在行业
内的领先地位 集团将继续实施稳健的扩张策略 加强深圳 上海 北京 沈阳等区域中心的投入
同时加大在现有的武汉 成都 天津 南京 长春和南昌等腹地中心城市的投资 在合适的条件下
审慎地寻求进入其它市场开发的机会  
 
集团将实施内部流程的优化 加强成本管理 强化客户意识 推广品牌形象等多项举措 并借助信
息技术 使业务发展平台更趋专业 成熟和高效  
 
集团致力于提供让客户满意的产品和服务 使之成为万科得以长期保有的核心竞争力 集团品牌整
合和推广工作将在新的一年全面展开 万科专业化地产商的形象 和关爱客户的理念将得到呈现  
 
关注市场变化 保持灵活应变和前瞻性 是我们获得发展的重要因素 结合中国加入 WTO 的深远
影响 和中国成为国际投资优选地带的有利态势 集团将继续积极探索与国际投资伙伴展开合作的
机会  
 
本人谨藉此机会 对投资者给予公司的真诚信赖 对公司数以百万计客户的热情支持 对全体职员
的锐意进取和勤勉工作 致以深深谢意  
 
                                          董事长       
王  石                       
深圳 二 二年三月十五日 
 
 
二 公司简介     
万科企业股份有限公司成立于1984年5月 以房地产为核心业务 是中国大陆首批公开上市的企业
之一 至 2001 年底 公司总资产 64.83 亿元 净资产 31.24 亿元 拥有员工 5349 名 全资及关联
公司 43 家 公司于 2000 及 2001 年两度分别入选世界权威财经杂志 福布斯 全球最优秀 300 家
和200家小型企业 公司的良好业绩 企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可  
 
1988年12月 公司公开向社会发行股票2,800万股 集资人民币2,800万元 资产及经营规模迅速
扩大 1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易  
 
1991年6月 公司通过配售和定向发行新股2,836万股 集资人民币1.27亿元 公司开始跨地域发
展  
  3  
 
1993年3月 本公司发行4,500万股B股 该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市
B股募股资金45,135万港元 主要投资于房地产开发 为本集团的发展奠定了稳固基础 1997年6
月 公司增资配股募集资金人民币3.83亿元 主要投资于深圳住宅开发 推动公司房地产业务的发
展更上一个台阶 2000年初 公司增资配股募集资金人民币6.25亿元 公司实力进一步增强  
 
公司于1988年介入房地产领域 目前已进入深圳 上海 北京 天津 沈阳 成都 武汉 南京
长春和南昌进行住宅开发 凭借一贯的创新精神及专业开发优势 公司树立了住宅品牌 并获得良
好的溢利回报  
 
公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72%的股份转让予中国华润总公司及其
附属公司 成为专一的房地产公司  
 
 
1 公司法定中文名称 万科企业股份有限公司 
   英文名称 CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为VANKE) 
2 法定代表人 王石 
3 董事会秘书 肖莉 
   电子信箱 xiaol@vanke.com 
4 联系地址 公司办公地址 
5 电话 0755-5606666 
   传真 0755-3152041    
6 注册地址及办公地址 中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心 
   邮政编码 518049 
7 国际互联网网址 www.vanke.com 
   电子信箱 zb@vanke.com 
8 信息披露报刊名称 中国证券报 证券时报 及香港一家英文报刊 
   登载年报的国际互联网网址 www.cninfo.com.cn 
9 年报备置地点 公司董事会秘书处 
10 股票上市地 深圳证券交易所 
11 股票简称及代码 万科A 000002 
万科B 200002 
12 公司首次注册登记日期 1984年5月30日 地点 深圳 
            变更登记日期 2002年1月24日 地点 深圳 
13 企业法人营业执照注册号 4403011019092 
14 税务登记号码 地税登字440304192181490号 
                  国税登字440301192181490号 
15 公司聘请的会计师事务所名称 办公地址 
  4  
毕马威华振会计师事务所 北京建国门大街1号中国国际贸易中心国贸大厦2座16层1608室 
毕马威会计师事务所 香港中环遮打道10号太子大厦8楼 
 
三 会计数据和业务数据摘要 
1  本年度主要会计数据(金额单位 人民币元) 
利润总额  501,852,215.83 
净利润  373,747,217.73 
扣除非经常性损益后的净利润  190,618,052.89 
主营业务利润  841,113,819.16 
其它业务利润  -1,064,530.85 
营业利润  296,569,303.93 
投资收益  198,305,490.51 
补贴收入  -           
营业外收支净额  6,977,421.39 
经营活动产生的现金流量净额  -1,204,549,247.74 
现金及现金等价物净增加额  -190,363,742.86 
 
注 非经常性收益总额183,129,164.84元 明细如下 营业外收支净额6,977,421.39元 股权投
资差额摊销-5,106,870.24元 出售 处理部门或投资单位212,186,687.57元,股票 股权投资收
益2,080,725.59元 以上项目之应扣所得税影响-33,008,799.47元  
 
2 近3年主要会计数据及财务指标 
 项目         2001  2000   1999  
    调整后  调整前   调整后   调整前  
主营业务收入   4,455,064,776.93  3,783,668,674.18  3,783,668,674.18  2,872,795,896.07  2,872,795,896.07 
利润总额   501,852,215.83  380,326,485.73  386,141,816.56  271,706,328.81  286,600,807.31 
净利润   373,747,217.73  296,647,729.43  301,231,499.63  214,221,499.90  229,142,287.45 
总资产   6,482,911,630.82  5,583,262,107.86  5,622,247,214.95  4,461,494,689.69  4,494,664,465.95 
股东权益(不含少 3,124,089,960.15  2,873,443,063.56  2,906,198,742.58  2,064,858,350.35  2,093,030,259.17 
数股东权益)  
每股收益   0.592  0.470  0.477  0.393  0.420 
  按月平均加权 0.592  0.476  0.483  0.415  0.444 
法计算的每股收
益  
  扣除非经常性 0.302  0.445  0.445  0.383  0.383 
损益后的每股收
益 
每股净资产   4.951  4.554  4.606  3.785  3.837 
  5  
 调整后每股净资 4.864  4.286  4.309  3.504  3.532 
产          
每股经营活动产 -1.91  0.14  0.14  0.08  0.08 
生的现金流量净
额 
净资产收益率     11.96   10.32%  10.37%  10.37%  10.95% 
按月平均加权法 12.21   10.65   10.69   10.44   11.05  
计算的净资产收
益率 
按月平均加权法 6.23%  10.09%  9.98%  10.18%  10.07% 
计算的净资产收
益率 以扣除非经
常性损益的净利
润为基础  
 
3 按国际会计准则调整对净利润的影响 
                                       金额单位 人民币元  
项目                                净利润                 
2001年度  
依据中国会计准则计算                 373,747,218 
遵照国际会计准则作出之调整           
 
  递延收入认定及摊销                 1,950,559 
  商誉认定及摊销                       432,095  
 
  长期投资转让利润确认               4,420,820 
  其它                              -4,751,561                       
依据国际会计准则计算           375,799,131 
 
4  报告期内股东权益变动情况(单位 人民币千元) 
项目    股本  资本公积  盈余公积  其中 法 未分配 外币资本 股东权益
定公益金  利润  折算差额  合计 
期初数  630,972  1,435,413  829,121  131,424  -21,237  -826  2,873,443 
本期增加      224,775  18,687  376,824  18  601,617 
本期减少          350,970    350,970 
期末数  630,972  1,435,413  1,053,896  150,111  4,617  -808  3,124,090 
 
变动原因  
盈余公积增加是根据董事会2001年度利润分配预案提取  
法定公益金增加是根据董事会2001年度利润分配预案提取  
  6  
未分配利润减少数系根据董事会2001年度利润分配预案进行分配所致  
 
四 股本变动及股东情况 
1   股本变动情况  
1 公司股份变动情况表 数量单位 股  
 
 
本次变动前  本次变动后 
一 未上市流通股份     
1 发起人股份  52,750,318  52,750,318 
其中      
国家持有股份  52,750,318  52,750,318 
境内法人持有股份     
境外法人持有股份     
其他     
2 募集法人股份  57,754,610  57,754,610 
3 内部职工股     
4 优先股或其他     
未上市流通股份合计  110,504,928  110,504,928 
二 已上市流通股份     
1 人民币普通股  398,711,877  398,711,877 
2 境内上市的外资股  121,755,136  121,755,136 
3 境外上市的外资股      
4 其他     
已上市流通股份合计  520,467,013  520,467,013 
三 股份总数  630,971,941  630,971,941 
注  
报告期内 公司未出现配股 送股 公积金转股 增发或其它导致股份变动的情况  
经深圳证券交易所批准 本公司原任董事陈楚杰先生 马申先生持有的流通股份各36,144股分别
于2001年3月 8月流通 本公司高管股份相应从652,484股减至580,196股  
 
2 前3年股票发行与上市情况 
 
本公司1999年度配股方案于2000年初开始实施 配股方案以1998年度分红后的总股本545,537,481
股为基数每10股配2.727股 配股价格7.5元/股 股权登记日 2000年1月7日 除权日 1月10
日 缴款期 1月11日-1月24日 本公司国有股 主要法人股及B股股东放弃配股权且未予转让
本次配股实际配售总额为85,434,460股 其中A股公众股85,431,546股 法人股2,914股 可流通
  7  
部分85,291,745股于2000年2月16日在深圳证券交易所上市流通  
 
2   股东情况介绍 
 
1   报告期末股东总数 216,370名 其中A股203,569名 含公司高管股东8名 B股12,801
名  
 
2   于2001年12月31日 本公司前10名股东如下  
      报告期内股份     期末持股 
            股东  增减变动情况  报告期末持股数  类别  比例(% ) 
中国华润总公司  无变化  78,075,749 A  国有股/法人股  12.37 
CREDIT LYONNAIS SECURITIES -34,224     17,079,733 B  外资  2.71 
ASIA  LTD 
刘元生  -1,100,400  12,158,127 A  其中11,438,127 1.93 
股尚未流通 
华安证券有限责任公司  +11,738,587  11,738,587 A    1.86 
HOLY TIME GROUP LIMITED  +6,600,000  6,600,000 B  外资  1.05 
裕隆证券投资基金  +6,478,937  6,478,937 A    1.03 
CHARM  YIELD  INVESTMENT  无变化  6,421,189 B    1.02 
LIMITED 
君安代理有限公司  -12,775  6,164,216 B    0.98 
万科企业股份有限公司工会委员会        无变化  5,895,078 A  法人股  0.93 
泰和证券投资基金  +2,711,386  4,998,747 A    0.79 
注 公司第2大股东CREDIT LYONNAIS SECURITIES ASIA  LTD所持股份中的17,073,528 B
股 占公司总股本的2.71% 为华润 集团 有限公司之关联公司华润北京置地有限公司实际持有
华润集团与中国华润总公司为关联公司  
 
3   第一大股东情况 
本公司第一大股东为中国华润总公司 该公司成立于 1986 年 主要资产为香港华润 集团 有限
公司 100%的股权 主营业务包括分销 房地产 高科技和策略性投资 公司注册地点为北京市东
城区建国门外北大街 8 号 注册资本 96.58568 亿元 是全民所有制企业 直属中央企业工作委员
会管理 法定代表人为陈新华先生  
截止报告期末 中国华润总公司及其关联公司共持有本公司股份95,149,277股 占本公司总股本的
15.08%  
 
3   万科股票交易 
 
1 深万科A股 
  8  
年份  首笔成交价 全年最高价  全年最低价 交 全年收市价 全年  全年成交股数  全年成交金额 
人民币元   交易日   易日   人民币元   交易日  亿股   (人民币亿元) 
1999  8.31  15.80(06/29)  7.40(02/09)  9.75  237  8.452  85.474 
2000  9.8  16.25(03/01)  9.60(01/04)  13.99  239  17.737  234.515 
2001  14.0  15.99(09/25)  12.12(10/22)  13.35  236  9.280  134.603 
 
2 深万科B股 
年份  首笔成交价 全年最高价 交 全年最低价 全年收市价 全年  全年成交股数  全年成交金额 
港币元   易日   交易日   港币元   交易日  百万股   (港币亿元) 
1999  3.20  5.60(06/29)  1.18(03/10)  3.07  218  158.00  3.64 
2000  3.07  4.88(08/22)  2.99(01/05)  4.8  231  107.39  4.28 
2001  4.70  11.36(05/28)  4.20(02/12)  8.87  230  284.66  27.88 
 
 
五 管理层及员工情况 
 
1 董事 监事 高级管理人员 
 
董事简介 
 
王  石 男 1951年出生 万科创始人 1984年组建万科前身深圳现代科技仪器展销中心 任总经
理 1988年起出任经股份化改组之深圳万科企业股份有限公司董事长兼总经理 公司法人代表 1999
年2月起王石不再兼任公司总经理 1999年6月再次当选公司董事长 任期3年  
 
宁高宁 男 1958 年出生 2000 年 9 月出任公司董事并被推举为公司副董事长 任期 3 年 1987
年加入华润 集团 有限公司 1999年4月起任华润 集团 有限公司及中国华润总公司副董事长
兼总经理 并兼任华润创业有限公司董事会主席 华润北京置地有限公司董事会主席  
 
黄铁鹰 男 1955年出生 1999年6月出任公司董事 任期3年 曾于1995至2000任华润创业有
限公司董事总经理 2000至2001年5月任21世纪通有限公司副主席  
 
郁  亮 男 1965 年出生 1990 年加入万科 1994 年开始出任公司董事 1996 年开始出任公司副
总经理 2000年9月再次当选为公司董事 任期3年 1999年2月出任公司常务副总经理兼财务负
责人 2001年出任公司总经理  
 
薛  波 男 1959年出生 1997年5月出任公司董事 2000年9月再次当选公司董事 任期3年
现任深圳市投资管理公司资产经营部部长  
 
  9  
陈志裕 男 1954年出生 1997年5月出任公司董事 2000年9月再次当选公司董事 任期3年
现任仁达国际 香港 有限公司董事  
 
阎  飚 男 1962 年出生 2000 年 9 月出任公司董事 任期 3 年 1986 年加入华润 集团 有限
公司 2001年起任华润 集团 有限公司董事助理总经理 华润创业有限公司董事副总经理 兼任
北京置地有限公司执行董事  
 
钟  义 男 1964 年出生 2000 年 9 月出任公司董事 任期 3 年 1996 年加入华润 集团 有限
公司 2000年起任华润创业有限公司执行董事  
 
陈  耿 男 1968年出生 2000年9月出任公司董事 任期3年 现任国泰君安证券股份有限公司
副总裁  
 
宋  林 男 1963 年出生 2001 年 6 月出任公司董事 任期 3 年 1986 年加入华润 集团 有限
公司 2000年起任华润 集团 有限公司常务董事副总经理 2001年起兼任华润创业有限公司总经
理  
 
徐  刚 男 1958年出生  1995年开始出任公司董事 2001年6月再次当选为公司董事 任期3
年 1994年起任万佳百货股份有限公司董事长  
 
姚牧民 男 1953年出生 1988年加入万科 1995年开始出任公司董事 常务副总经理  1999年2
月被聘为公司总经理 2001年2月辞去公司总经理职务 2001年6月再次当选为公司董事 任期3年   
 
独立董事简介 
 
孙建一 男 1953年出生 1995年出任公司董事 1997年出任公司常务董事 1998年5月再次当
选公司董事并被推举为副董事长 2001年6月当选公司独立董事 任期3年 现任中国平安保险股
份有限公司董事常务副总经理  
 
监事简介 
 
丁福源 男 1950 年出生 1990 年加入万科 1993 年出任公司首届监事会监事 1995 年出任首席
监事 2001年6月再次当选为公司监事并被推举为监事会召集人 任期3年 现为公司党委书记  
 
蒋  伟 男 1963 年出生 2001 年 6 月当选公司监事 任期 3 年 1988 年加入华润 集团 有限
公司 2000年起任华润 集团 有限公司董事 财务部总经理 2002年1月任华润 集团 有限公
司董事财务总监  
 
  10  
解  冻 男 1965年出生 1992年加入万科 监事会职工委员会代表 1997年5月出任公司监事
现为公司人力资源总监  
 
高级管理人员简介 
 
郁亮简介见 董事简介  
 
莫  军 男 1967年出生 1991年加入万科 2000年3月出任公司副总经理 2001年7月出任公
司常务副总经理  
 
丁长峰 男 1970年出生 1992年加入万科 2001年2月起任公司副总经理  
 
陈祖望 男 1946年出生  1990年加入万科 1991年起出任公司副总经理兼审计负责人  
 
陈之平 男 1964年出生 1990年加入万科 2001年2月起任公司副总经理  
 
王文金 男 1966年出生 1993年加入万科 2002年3月起任公司财务负责人  
 
肖  莉 女 1964年出生 1994年加入万科 现任公司董事会秘书兼集团办公室主任  
 
现任董事 监事和高级管理人员报告期内持股变化情况 
姓名  年初持有股数  年末持有股数 
单位 股  单位 股 
王  石  139,559  139,559 
孙建一  24,096  24,096 
陈祖望  36,144  36,144 
郁  亮  38,914  38,914 
姚牧民  24,096  24,096 
徐  刚  24,096  24,096 
丁福源  40,255  40,255 
注 其中孙建一先生为独立董事  
    
公司董事 监事 高级管理人员年度薪酬情况  
公司高级管理人员的报酬 主要根据市场价值及公司整体经营业绩来确定 公司遵循“按照市场化原
则 提供业内富有竞争力的薪酬 保有和吸纳优秀人才”的薪酬理念 每年与顾问公司合作 就业内
的薪酬水平做相关调查 并根据调查结果来确定全体职员包括高级管理人员的总体收入范围 在此
基础上结合个人的工作业绩等因素来确定包括奖金在内的报酬总额 高级管理人员的业绩考核标准
是根据公司中长期发展战略目标的制定和推动情况以及年度经营目标的实际完成情况来确定的 具
  11  
体包括对当年下达的经营指标的完成情况 在业务方面对公司可持续发展所作出的贡献 在管理方
面对组织建设和规范管理作出的贡献等 总经理的考核由董事长负责 同样按照上述原则操作 并
确定其报酬总额  
公司董事 监事 高级管理人员年度薪酬总额449万元 其中在50 55万元之间的1人 45 50万元
之间的1人 40 45万元之间的4人 35 40万元之间的3人 30 35万元之间的1人 25 30万元之
间的1人 金额最高的前三名董事的报酬总额146万元 金额最高的前三名高级管理人员的报酬总额
131万元 不在公司领取薪酬的董事 监事共10人 他们是 宁高宁 黄铁鹰 薛波 陈志裕 阎飚
钟义 陈耿 宋林 孙建一 蒋伟 其中除黄铁鹰外 其他董事 监事所在单位均持有本公司一定
数量的股票 独立董事孙建一未在本公司领取津贴或获得其它待遇  
 
在报告期内离任的董事 监事及高级管理人员的姓名及离任原因  
报告期内 李风董事 周小雄董事因所代表的股东单位对本公司的持股发生变化 陈祖望董事根据
本公司对其工作的安排 均提出了辞去董事职务的书面申请 董事会接受了上述三位董事的辞呈
吴俊华 冯佳董事任期已满 3 年 未参加新一届董事会改选 朱焕良董事连续两次未能出席公司董
事会会议 也未委托其他董事出席 根据公司章程的规定 视为不能履行董事职责 董事会提请第
13届股东大会将其更换 谭壬辰监事任期已满3年 未参加新一届监事会改选 因健康原因 姚牧
民董事于2001年2月辞去公司总经理一职  
 
聘任公司总经理 副总经理 财务负责人 董事会秘书的情况 
经公司第11届董事会第4次会议审议通过 郁亮于2001年2月15日起出任公司总经理 丁长峰
陈之平同时出任公司副总经理 第 12 届董事会第 2 次会议聘任莫军出任公司常务副总经理 第 12
届董事会第1次会议决定继续聘请肖莉为公司董事会秘书  
 
期后事项 第12届董事会第8次会议聘任财务管理部总经理王文金出任公司财务负责人  
 
2 公司员工数量 专业构成 
截至2001年12月31日 公司共有在册员工5349 人 含退休人员6名 大专以上学历占 35
员工专业构成如下 营销人员 252人 销售和企划人员 房地产专业人员 947 人(工程 设计 成
本管理 项目发展及事务 物业管理专业技术人员) 其它专业人员503人 财务 审计 IT 法律
人力资源 客户服务 信息处理人员 物业管理及行政后勤人员 3647 人 保安 保洁 后勤及其
他物业管理人员 司机 员工年龄构成如下 30岁以下2996人 占56% 30岁至40岁之间2139
人 占40% 40岁以上214人 占4 % 平均年龄29岁   
 
六 公司治理结构 
 
1 对照有关上市公司治理的规范性文件的情况说明 
公司始终坚持按照 公司法 证券法 及其它有关上市公司治理的法律 法规的要求 不断完善
公司法人治理结构 规范公司运作 公司股东大会 董事会 监事会操作规范 运作有效 维护了
  12  
投资者和公司利益 对照2002年1月发布的 上市公司治理准则 的结果 公司尚有以下情况需要
说明  
1 与第一大股东中国华润总公司 华润 的同业竞争 
公司第一大股东华润的关联企业华润北京置地有限公司控股的华润置地 北京 股份有限公司 原
北京市华远房地产股份有限公司 以下简称 华润置地 与公司在住宅开发业务方面存在着同业
竞争 公司存在与主要股东及其关联方同业竞争的风险 该同业竞争的形成始于中国华润总公司 以
下简称 华润 自2000年对本公司法人股的受让  
华润置地于 1993 年 4 月设立,1994 年 12 月改组为中外合资股份有限公司 公司注册资本为人民币
13 亿元 目前总资产近 80 亿元 公司的经营范围为 老旧城区危房成片改造 市政设施建设 土
地开发 工商业及民用住房的建设与经营 包括出租 出售和自有物业的管理 生产建筑材料 销
售自产产品  
华润置地是一家以北京地区为开发核心的房地产公司 其营业收入主要来源于物业租售 公司成立
十多年来 共开发建设了50多个项目 如华威大厦 华南大厦 西单文化广场 东升园小区等 2000
年房地产销售面积约 37 万平方米 营业收入约 11 亿元 2001 年上半年华润置地销售面积约 24 万
平方米 营业收入约16亿元 在未来三年 华润置地将在北京开发中关村科技园区的华清项目 紧
邻奥运村的华亭项目 商业中心区的西单项目等9个项目  
北京万科企业有限公司 以下简称 北京万科 主要在北京开发住宅项目 已完成开发城市花园项
目 2001年 北京万科的销售面积10.88万平方米 销售金额6亿元 北京万科目前在建的项目有
星园项目和青青家园项目  
从北京万科开发的项目与华润置地开发项目的位置 市场定位 目标客户等因素来看 可能存在争
夺客户资源的同业竞争风险 上述同业竞争在目前仅限于北京 随着华润房地产业务的进一步扩大
及对其开发方向的重新调整 不排除上述同业竞争未来在地域上扩大的可能性  
鉴于房地产业务是华润的主要业务之一 且其进入该行业已有相当长的时间 与万科在市场的竞争
早已形成 因此 该同业竞争是完全市场化的  
为了确保万科的发展 华润已向本公司郑重承诺 将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万
科 在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目 处理由于同业竞争而发生的争
议 纠纷时 保持中立  
2 与董事签订聘任合同 
到目前为止 公司与董事之间的权利义务 董事任期 董事违约责任等事项是根据相关法律 法规
和公司 章程 的规定处理的 根据 上市公司治理准则 的要求 公司将拟订并与董事签署聘任
合同  
 
2 独立董事履行职责情况 
2001 年 6 月 公司第 13 届股东大会选举孙建一先生为独立董事 在随后的董事会运作中 孙建一
先生根据其专业知识和工作经验 从公司的整体利益 尤其是中小股东的利益出发 在董事会审议
各项议案的过程里多次发表了独立意见 认真履行了独立董事的职责 充分发挥了独立董事的作用
在对万佳关联交易中 孙建一发表了独立意见 认为该关联交易合法 合规 符合公司长远发展的
利益 未损害中小股东权益 对所有股东公平合法有效  
 
  13  
3 公司与控股股东在业务 人员 资产 机构 财务等方面 五分开 的情况 
公司与第一大股东中国华润总公司及其关联公司 期末总持股比例为15.08% 在业务 人员 资产
机构 财务等方面是完全分开的 保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力  
 
4 对高级管理人员的考评及激励 奖励机制的建立 实施情况 
本公司对高级管理人员实行年度述职与考评制度 年初根据公司中长期发展战略目标和年度经营目
标确定各位高级管理人员的年度经营考核指标 年终时由公司总经理根据其年度经营业绩 管理状
况 可持续发展情况 并考虑同行业收入水平后 确定其报酬总数额 公司总经理的经营业绩由董
事长进行考评  
 
七 股东大会简介 
2001年度 公司共召开3次股东大会  
 
1  第13届股东大会 
第13届股东大会于2001年6月25日在深圳市东湖宾馆举行 会议通知于5月24日在 中国证券
报 证券时报 香港 南华早报 刊登 股东资格确认日为6月5日 本次会议授权及到会股东
代表共 60 名 代表出席股份 173,149,903 股 占公司总股本的 27.44% 本次股东大会通过如下议
案 关于修改 公司章程 之议案 董事会 2000 年度工作报告 2000 年度经审计财务报表
及审计报告书 2000 年度分红派息方案 2001 年度利润分配政策 聘请 2001 年度核数师
会议以投票方式更换了朱焕良 以累积投票方式选举宋林 徐刚 姚牧民为董事 选举孙建一为
独立董事 与留任的王石 宁高宁 黄铁鹰 郁亮 薛波 陈志裕 阎飚 钟义 陈耿共同组成本
公司第 12 届董事会 监事会 2000 年度工作报告 选举丁福源 蒋伟为监事 与留任的解冻共
同组成第4届监事会 上述决议刊登于6月26日 中国证券报 证券时报 及香港 HONG KONG 
iMail  
 
 
2 2001年度第1次临时股东大会 
2001年度第1次临时股东大会于2000年8月15日在深圳市东湖宾馆举行 会议通知于7月12 日
在 中国证券报 证券时报 及香港 HONG KONG iMail 刊登 股东资格确认日为7月25日
本次会议授权及到会股东代表共58名 代表出席股份173,827,963股 占公司总股本的27.55 % 本
次股东大会通过如下议案 关于公司2001年度发行可转换公司债券的议案 可转换公司债券发
行规模 可转换公司债券利率 可转换公司债券还本付息的期限和方式 可转换公司债券转
股价格的确定及调整原则 特别向下修正条款 可转换公司债券转股期 可转换公司债券赎
回条款及回售条款 可转换公司债券发行方式及对原股东的配售方法 决议有效期 授权董
事会全权办理发行可转换公司债券相关事宜 关于本次发行可转换公司债券募集资金投资项目可
行性的议案 关于前次募集资金使用情况的说明及会计师事务所专项审计报告 上述决议刊登于
8月16日 中国证券报 证券时报 及香港 HONG KONG iMail  
 
3 2001年度第2次临时股东大会 
2001年度第2次临时股东大会于2001年9月28日上午在深圳市东湖宾馆举行 会议通知于8月28
  14  
日在 中国证券报 证券时报 香港 HONG KONG iMail 刊登 股东资格确认日为9月14日
本次会议授权及到会股东代表共54名 代表出席股份163,281,886股 占公司总股本的25.88% 本
次股东大会通过如下议案 关于转让深圳市万佳百货股份有限公司股权的议案 万科企业股份
有限公司股东大会议事规则 上述决议刊登于9月29日 中国证券报 证券时报 及香港 HONG 
KONG iMail  
 
4 选举 更换公司董事 监事情况 
请见上文 在报告期内离任的董事 监事及高级管理人员的姓名及离任原因 及 第13届股东大会  
 
八 董事会报告 
 
1 公司经营情况 
1  公司主营业务的范围及其经营状况 
公司以房地产为核心业务 万科于1988年开始介入房地产开发领域 是国内较早从事住宅商品房开
发的企业之一 公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略 并将居民住宅作为房地产的
主导开发方向 2001年 集团成功转让万佳股权 全面完成了专业化调整战略 成为单一业务的房
地产集团  
2001年 集团房地产开发业务在国内稳步拓展 除继续在深圳 上海 北京 沈阳 成都 天津六
大城市增加投资外 集团还新进入武汉 长春 南京 南昌进行住宅开发 年内集团全年结算楼宇
面积69万平方米 结算收入33.5亿元 比上年增长28 和41 公司房地产销售额在全国的市场
份额为0.88% 在深圳 上海 北京 沈阳 成都和天津六个城市的市场份额合计为1.95% 其中
在深圳 沈阳的市场份额均在当地处于领先地位 分别为4.05% 8.48% 在上海 北京 天津的市
场份额分别为1.5% 1.04% 0.75% 其中各地商品住宅销售总额数据来源 国家统计局 中国房地
产信息网 年内 集团在上海 深圳 沈阳 南京 武汉等地新确定待开发土地570万平方米 为
进一步规模扩张奠定了基础  
由于公司所属子公司天津公司出现较大亏损以及公司在下半年调整了项目开发节奏 房地产业务全
年贡献净利润人民币21,502万元 较上年下降10.07%  
期内 深圳四季花城项目 金色家园项目 上海华尔兹项目 假日风景项目 北京星园项目 沈阳
花园新城项目 以及2000年开始开发的成都城市花园项目均为集团盈利做出重要贡献 同时 万科
地产品牌在国内的影响力继续扩大 其中 深圳四季花城荣获台湾中华建筑规划类“金石奖” 2001
年最适宜深圳人居住的十大示范小区以及广东省物业管理示范住宅区称号 上海华尔兹项目在第二
届上海市优秀住宅评选中获得“优秀房型奖” “住宅小区优秀规划设计奖”及“住宅科技奖” 北京星园
青青家园分别获得国家建设部颁发的新世纪人居经典住宅小区“建筑形态”金质奖和“人居经典”综合
大奖 沈阳城市花园被授予“辽宁省质量优良小区”称号 成都城市花园荣获中国 成都 楼市2001
年度总评榜“十大群众喜爱楼盘”奖  
2001年 集团新增开工面积共计115万平方米 竣工85.6万平方米 实现销售67.2万平方米 分别较
上年增长47% 60%和10%  
  15  
在深圳 四季花城三 四 五期相继推出 并持续保持旺盛的销售势头 全年销售10.5万平方米
销售率99 期内推出的金色家园二期项目实现销售5.2万平方米 售出83% 年内 深圳市万科房
地产有限公司继续蝉联2000年度深圳市房地产综合开发资质年审第一名 实现三连冠  
在上海 华尔兹项目售罄 假日风景项目于2001年9月正式发售 共售出6.1万平方米 销售率达74
呈现良好的市场前景  
在北京 星园二期及青青家园相继推出 星园共售出5.8万平方米 累计售出63% 2001年11月 青
青家园正式开盘 市场反应热烈 实现销售2.9万平方米 销售率50% 前景乐观   
在沈阳 花园新城二期全面竣工交付使用 项目整体实现销售7.7万平方米 售出率达到68 保持
了良好的销售记录 市场份额继续领先  
在成都 万科城市花园一期一经推出 就引起当地市场的广泛关注 并持续热销 全年销售达7.7
万平方米 已售出76%  
 
年内武汉四季花城 南京金色家园 长春城市花园和南昌四季花城相继开工 进展顺利  
 
在天津 为维护集团品牌形象 集团属下天津公司实施“精品续建工程” 旨在进一步改善项目的环
境和设施 并妥善解决早期因规划设计 施工以及政策法规不够完善而产生的问题 该项工程已投
入并将涉及预提费用约2900万元 根据公司稳健经营原则 年内 天津公司为世贸广场项目 都市
花园项目和城市花园项目提取减值准备约1750万元 此外 由于项目手续原因使天津公司结算资源
不足 而天津公司资产总量较大 相关费用较高 上述原因使集团在天津的经营体现亏损8941万元  
 
A 按行业划分之主营业务收入及净利润 单位 万元  
 
  营业收入 万元   占集团总额 %       净利润  占集团总额 %  
房地产  348,130  78.14  21,502  57.53 
零售  96,454  21.65  2,116  5.66 
其它  922  0.21  13,757  36.81 
总计  445,506  100  37,375  100 
 
B 房地产业务按投资区域划分之主营业务收入及净利润 单位 万元  
 
  营业收入 万元   比例 %   净利润  比例 %  
深圳  135,450  38.91  14,151  43.16 
上海  89,784  25.79  7,831  23.89 
沈阳  36,091  10.37  6,017  18.35 
北京  55,780  16.02  1,535  4.68 
  16  
天津  10,169  2.92  -8,941  - 
成都  20, 522  5.89  3,251  9.92 
其它  334  0.10  -2,342  - 
总计  348,130  100  21,502  100 
 
C 主要产品销售收入 销售成本 毛利率及市场占有率情况 单位 万元  
年内集团转让了万佳 成为专业化的地产公司 主要产品即为商品住宅 2001年销售67.2万平方米
结算收入33.48亿元 结算成本25.88亿元 毛利率约为22.7% 2001年 全国商品住宅销售总额为3,825
亿元 公司在全国的市场占有率为0.88% 公司在深圳 上海 北京 沈阳 成都和天津六个城市的
市场份额合计为1.95% 数据来源 国家统计局 中国房地产信息网  
   
2  公司主要全资附属企业及参股公司的经营情况及业绩 
单位 万元 
公司名称(均包含下属 拥有  2001年 2001年  2001年末     2001年主要开发项目 
项目公司)  权益 营业收 万科净利 资产规模 
%   入  润 
深圳市万科房地产有 100  126,927  14,236  162,628  四季花城 金色家园 温
限公司  馨家园 
上海万科房地产有限 100  87,763     7,836  94,991  假日风景 华尔兹花园 
公司 
北京万科企业有限公 100  55,197  2,521  122,500  星园 青青家园 
司 
成都万科房地产有限 100  20,380  3,287  37,314  城市花园 
公司 
天津万科房地产有限 100  10,169  -8,941  91,542  花园新城 美树丽舍 
公司 
沈阳万科房地产开发 100  35,578  6,013  54,689  花园新城 
有限公司 
深圳市万佳百货股份 72  96,454  2,116     
有限公司 
注 上述公司注册资本参见会计报表注释5.1  
 
集团 2001年度主要房地产项目一览表                      
                                                           单位 平方米  
项目名称    位置   规划   2001年   2001年        累计 
建筑面积  开工面积    竣工面积     竣工面积  
 深圳四季花城 (一区)   龙岗区    324,973  42,575  111,410  308,794 
 深圳四季花城 (二区)   龙岗区    178,506  85,707     
  17  
 深圳四季花城 (三区)   龙岗区    52,055  52,055     
 深圳金色家园     福田区    183,200  46,726  60,123  124,646 
 深圳温馨家园     福田区    58,006    58,006  58,006 
 深圳金域蓝湾   福田区    229,653  83,511     
 上海假日风景   闵行区    488,649  109,600  82,000  82,000 
 上海城花新区南块    闵行区   135,443  18,579  -  - 
 上海华尔兹花园     徐汇区    108,000  -  101,701  101,701 
 北京万科星园     朝阳区    314,294  64,809  96,179  134,697 
 北京青青家园     朝阳区    300,050  105,922  58,023  58,023 
 天津花园新城     北辰区    493,000  90,952  19,265  278,365 
 天津美树丽舍    北辰区    112,981  63,739     
 沈阳花园新城     东陵区    253,374  55,250  168,290  253,374 
 长春城市花园    二道区   376,349  61,138  -  - 
 成都城市花园     锦江区    576,000  112,181  101,427  101,427 
 武汉四季花城    东西湖区  263,618  94,932     
 南京金色家园    建邺区   148,488  64,624  -  - 
           
 总计        1,152,300     856,424       
 
 
3 主要供应商 客户情况 
A 公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比 
公司以房地产为核心业务 项目开发以招标方式总包给建筑公司的 因此主要建筑材料由承建商提
供 由供应商直接提供给本公司的商品主要包括供电及采暖 电梯等机电设备 玻璃幕墙和门窗等
外装和内装材料 该等设备和材料的采购采用了网上集中采购的方式 公司还为此建立了战略供应
商体系 2001年 前5名供应商2001年的采购额为5199万元 占全年公司直接采购总额的27.48%  
B 公司前5名客户销售额合计占公司销售总额的百分比 
公司房地产开发以商品房为主 其主力客户群一般为个人购房 客户比较多而且分散在各项目所在
城市 集团购房或批量购房者较少 因此 主要客户的销售额占全年销售额的比例较低 2001年公
司销售净额为44.55亿元 其中 商品房销售收入33.5亿元 经统计前5名客户的销售额1.42亿元
占总销售额的比例为3.17%  
 
4 在经营中出现的问题与困难及解决方案 
随着市场的日益规范 消费者的逐渐成熟 房地产市场受宏观经济形势 证券市场波动以及消费者
信心变化的影响日趋显现 因此 集团将密切关注外部环境的变化和发展 把握市场脉搏 加强对
宏观经济 政策 土地市场的研究 以规避业务经营中可能面临的各类风险  
过去一年 整体市场在一至三季度持续保持强劲的增长势头 十月份以后增速有所放缓 市场销售
价格也经历了从上半年大幅上升到下半年小幅回落并趋向平稳的过程 境内外大财团对房地产领域
  18  
的介入 开工和竣工面积的大幅上升 使激烈竞争的市场环境进一步彰显 因此 在新的一年 公
司将密切关注市场环境动向 预测可能出现的调整 全力推进项目的销售速度 灵活应变市场可能
产生的变化  
在经营方面 随着经营规模扩大 集团待开发项目和建设项目均大幅增加 而存货总额也相应增长
至年末的 47.6 亿元  由于项目的增加 以及部分项目手续办理原因导致开盘时间延后而影响了销
售 使集团现房库存增加至11.9亿元 较上年同期增加了97.6% 加大了经营的风险 在新的一年
集团将把握合理的项目储备和项目开发节奏 同时高度重视销售环节的运作 加强营销力度 实施
灵活多样的营销推广策略 加快销售速度 实现销售收入的快速增长  
在管理方面 在集团跨地域开发模式展开的过程中 公司一直在探索管理资源被摊薄的问题 并进
一步提出了团队优化的管理思路 公司将进一步整合包括规划 设计 营销 客户服务等专业资源
发挥集团公司的规模优势 全面提升企业的竞争实力  
在客户关系方面 消费者权益意识的高涨对集团的客户关系管理提出了更高的要求 在市场和专业
化程度不断成熟和完善的过程中 在客户可能比企业成熟更快的新形势下 在行业的专业分工不断
细化并逐步走向社会化的趋势下 公司面临了新的问题和挑战 这一变化对公司自身的管理水平和
对品质标准的控制力度提出了新的要求 在新的一年 万科提出了 客户微笑年 旨在立足于客户
提升产品和服务层面的竞争实力 使客户意识贯穿于项目开发的整个流程  
 
5 对本年度经营计划变动的说明 
公司未曾披露过 2001 年度盈利预测 亦未对收入和成本费用等计划予以披露 2001 年 由于房地
产政策变化的影响 公司个别项目在立项过程中不能如期完成审批程序 公司董事会在2001年下半
年作出了调整全年经营计划的原则性决定 从而使2001年全年实际开发面积 竣工面积与年初计划
有一定的差距 具体体现在天津美树丽舍 北京青青家园等项目的调整 该原则性决定由第12届董
事会第5次会议作出 有关决议于2001年8月28日刊登在 中国证券报 证券时报 和香港 HONG 
KONG iMAIL  
     
2 公司投资情况 
报告期内 本集团长期投资净额较上年减少 1,347 万元 减幅 14.1 被投资公司的名称 主要经
营活动 占被投资公司的权益比例等见会计报表注释5.1 会计报表注释13  
1 募集资金使用情况 
2001年 公司未募集资金 亦无使用募集资金的情况  
 
2 非募集资金使用情况 
股权投资情况 
A 本公司于2000年12月通过董事会决议 对全资子公司――沈阳万科房屋开发有限公司由人民币
3000万元增资到人民币1亿元 增资资金已于本期到位  
B 本公司于期内新设全资附属公司 上海万科闵行置业有限公司 注册资本1500万人民币元 主要
开发经营金丰城项目 暂定名  
  19  
C 本公司于期内新设全资附属公司 上海万科浦东置业有限公司 注册资本1500万人民币元 主要
开发经营浦东曹路项目 暂定名  
D 本公司于期内新设全资附属公司 南京万科置业有限公司 注册资本5000万人民币元 主要开
发经营金色家园项目 暂定名  
E 本公司于期内新设合资控股公司 北京万科海天房地产开发有限公司 注册资本1000万元 其中
本公司持股80 主要开发经营天秀项目 暂定名  
F 本公司于期内新设全资附属公司 长春万科房地产有限公司 注册资本5000万元 主要开发经营
长春万科城市花园项目  
G 本公司于期内新设全资附属公司 深圳万科物业发展有限公司 注册资本500万元 主要经营以
公共物业为主的经营性物业管理  
H 本公司于期内增持深圳市联动电子商务有限公司股权 至本报告期末 本公司持有该公司股权
由33%增至100%  
I  期内 本公司对全资附属公司――武汉万瑞房地产开发有限公司由人民币1000万增资到人民币
5000万元 并将其更名为武汉万科房地产公司 增资资金已于本期到位  
J  本公司于期内新设立全资附属公司 上海万科宝山置业有限公司 注册资本5000万人民币 主
要开发经营上海宝山万科新城项目 暂定名  
K 期内 本公司与江西益达投资发展有限公司合资设立江西万科益达房地产有限公司 各占 50%
股权 开发南昌高新区内艾溪湖项目 截至本报告期日 股权投资款已到位 有关工商注册登
记手续已办理完毕  
 
其他投资情况   
报告期内 本公司房地产业务新增以下15个项目 总占地面积约570万平方米 已规划建筑面积约566
万平方米  
 
 
地区  新增项目名称  地理位置  土 地 面 积  可售面积 万 项目进度 
万平方米   平方米   
深圳市  大梅沙项目  盐田区        26.9       21.5  项目前期 
  四季花城三区  龙岗区         3.7        5.2  已开工 
上海市  金丰项目  闵行区        35.6       16.8   项目前期 
  浦东曹路项目  浦东区        48.8       33.7  项目前期 
  宝山项目  宝山区       100.0      100.0  项目前期 
北京市  天秀项目  海淀区        12.1       11.0  项目前期 
沈阳市  西江街项目  于洪区        44.7       54.3  项目前期 
  大东项目  大东区         8.3       16.3  项目前期 
天津市  玻璃厂项目  河西区        35.0       31.0  项目前期 
成都市  城市花园二期  锦江区        90.0       90.0  项目前期 
武汉市  四季花城东区  东西湖区        16.2       19.4  一期已开工 
  20  
  四季花城西区  东西湖区        93.3       99.9  项目前期 
南京市  莫愁湖项目  建邺区         5.1       14.8  一期已开工 
长春市  临河街项目  二道区        23.2       27.4  一期已开工 
南昌市  四季花城  高新区        27.4       24.7  一期已开工 
合计         570.3     566.0   
注 截止2001年年末 公司为上述项目已支付地价118,938万元人民币  
 
3 公司财务状况 
报告期内 公司经营业务稳定增长 资产质量提升 财务状况稳健 年内确定的待开发项目为
集团可持续发展提供了坚实的基础  
                                           
     
公司财务状况 
财务指标 人民币 2001-12-31  2000-12-31 增减幅度(%)  变动原因 
万元  
总资产  648,291  558,326  16.11  业务规模增长 
应收帐款  35,589  39,235  -9.29  按揭回款情况良好 
存货  470,862  345,888  36.13  增加土地储备 
长期投资  8,230  9,577  -14.06  权益法核算调减长期投资及联动公司
纳入合并报表 
固定资产  30,993  35,732  -13.26  万佳被转让 其固定资产未纳入本期合
并报表 
长期负债  31,134  12,390  151.28  长期借款增加 
股东权益  312,409  287,344  8.72  本报告期利润增加 
主营业务利润  84,111  81,516  3.18  房地产业务增长 
净利润  37,375  29,665  25.99  转让万佳的投资收益 
其他指标         
资产负债率  51.78  47.58  4.20  业务规模扩大 银行借款增加 
流动比率  1.99  1.97  0.02  新项目及土地储备增加 
速动比率  0.45  0.61  -0.16  新项目及土地储备增加 存货占流动资
产比重增大 
股东权益比率  48.19  51.47  -3.28  业务规模扩大 银行借款增加 
应收账款周转天数  31  38  -7  按揭回款情况良好 
存货周转天数  432  384  48  万佳转让 其9~12月损益表未纳入集团
合并报表 地产存货增长较快 
地产存货周转天数  530  554  -24  结算增长快于存货增长 
 
4 经营环境 政策法规变化对公司的影响 
  21  
2001年 政府陆续出台众多新的举措 旨在规范市场 保护多方面合法利益 建立更完善 更健全
的市场体系 年内 经国务院批准 国家计委 财政部下发了 关于全面整顿住房建设收费取消部
分收费项目的通知 明令取消 47 项不合法 不合理的收费项目 此项规定的出台 对规范住宅市
场 提高市场透明度 提高效率具有非常积极的意义 同时也表达了政府通过税费政策调整 减少
房地产企业开发成本 推动住宅产业发展的决心 为行业发展创造了良好的政策环境  
土地市场方面 2001年4月国务院下发 关于加强国有土地资产管理的通知 6月国土资源部下发
关于整顿和规范土地市场秩序的通知 旨在严格控制建设用地供应总量 大力推行国有土地使用
权招标 拍卖 随后 各地尤其是经济发达地区也纷纷出台新的土地出让管理办法 加速土地出让
的市场化进程 土地市场的进一步规范 交易透明度的增加 为开发商提供了一个公平竞争的平台
有利于房地产行业的发展与成熟 但另一方面 随着国家规范措施的出台 而各地操作细则尚未明
确 土地资源供应相应减少 影响了公司合理储备项目工作的进程 此外 也造成目前公司已获得
的部分项目资源证照不全的现实 对公司整体的开发计划造成一定的不确定性  
金融政策方面 2001 年 6 月 中国人民银行发布 关于规范住房金融业务的通知 明确规定 住
房开发贷款对象必须为具备房地产开发资质 信用等级较高的房地产开发企业 企业自有资金应不
低于开发项目总投资的 30% 开发项目必须 四证 齐全 同时提高了按揭办理门槛 此项规定的
出台 对于建立公平的竞争秩序 推动住宅金融业务的规范运作有着积极的意义 但对按揭的相关
规定 客观上影响了项目推出预售的时间 对预售回款带来一定影响  
 
5 新年度的业务发展计划 
2001年专业化调整的完成和新城市的进入 为集团房地产业务快速发展奠定了基础 2002年集团将
进一步扩大住宅开发的规模  
2002年集团在建开发项目21个 开工面积和竣工面积预计分别达到162万平方米和114万平方米
计划销售和结算面积超过100万平方米  
集团还将继续增加在万科已进入开发城市的项目储备并有选择地寻求进入新城市的机会 以满足集
团房地产业务规模扩张和企业可持续发展的需求  
 
2002年主要项目一览表 
                                                         (单位 平方米) 
项目名称    位置      占地面积   规划   待开发规划 2002年计划 2002年预计
建筑面积  建筑面积  开工面积   竣工面积 
深圳四季花城 (二区)  龙岗区  119,000  178,506  89,929  89,929  175,636 
深圳四季花城 (三区)  龙岗区  37,182  52,055  -    52,055 
深圳金色家园  福田区  28,627  183,200  -    46,726 
深圳金域蓝湾  福田区  40,234  229,653  146,460  72,414   
深圳大梅沙项目 暂定名   盐田区  268,484  214,800  214,800  60,000   
上海金丰项目 暂定名   闵行区  356,200  167,500  167,500  60,000   
上海假日风景  闵行区  599,647  488,649  379,049  148,000  52,000 
  22  
上海宝山项目 暂定名   宝山区  1,000,000  1,000,000  1,000,000     
上海浦东项目 暂定名   浦东区  488,000  337,214  337,214  80,000   
上海城花新区南块 暂定名  闵行区  167,627  135,443  116,443  64,800  48,800 
北京天秀项目 暂定名   海淀区  115,060  109,416  109,416     
北京万科星园  朝阳区  107,000  314,294  113,498  84,330  53,378 
北京青青家园  朝阳区  325,000  300,050  194,129  106,390  62,352 
天津花园新城  北辰区  530,000  493,000  70,263  17,580  21,874 
天津美树丽舍  北辰区  210,600  112,981  49,242  44,318  97,346 
天津玻璃厂项目 暂定名   河西区  350,200  316,000  316,000  70,000  42,000 
天津东丽湖项目 暂定名   东丽区  2,730,000  1,365,000  1,365,000     
沈阳四季花城  于洪区  446,900  566,157  566,157  113,680  57,680 
沈阳金色家园  大东区  83,300  164,335  164,335  80,123  31,504 
长春城市花园  二道区  302,000  376,349  315,211  91,023  64,001 
成都城市花园 一期   锦江区  507,000  576,000  463,819  148,337  79,968 
成都城市花园 二期   锦江区  900,000  900,000  900,000     
武汉四季花城 东区   东西湖区  272,780  263,618  168,686  146,520  162,763 
武汉四季花城 西区   东西湖区  933,338  998,672  998,672     
武汉万科俊园  江岸区  6,943  48,300  48,300     
南京金色家园  建邺区  51,568  148,488  83,864  67,091  51,699 
南昌四季花城  高新区  224,668  218,286  218,286  72,246  41,446 
  总计     11,201,358  10,257,966  8,596,273  1,616,781  1,141,228 
 
特别风险提示  
 上述开工计划和竣工计划可能因下述原因而出现相应调整  
A  房地产市场可能产生的变化以及项目销售进展情况  
B  土地使用权转让政策的进一步细化和改变 给公司现有待开发项目带来不确定因素  
C  新的法规对项目审批要求进一步严格 使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发计划  
D 天气变化的不确定性可能对项目的工期产生影响而影响竣工结算  
 截至公告之日 于2001年底已经签署正式合作协议或中标但尚未开工的项目中 共230万平方米建筑面积已签定
土地出让合同 共325万平方米建筑面积已属国有土地或已办完征地手续  
 
    6 董事会日常工作情况 
    
1 2001年度董事会共召集了10次董事会议 
A  2001年2月15日召开第11届董事会第4次会议 审议并通过如下议案 关于姚牧民辞去总经
理职务并聘任郁亮为总经理的议案 关于聘任丁长峰 陈之平为副总经理的议案 关于整体转
让精品公司股权的议案 关于申请武汉公司更名及扩大注册资金的议案  
   有关决议公告已于2001年2月16日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 南华早报  
  23  
B  2001年3月16日召开第11届董事会第5次会议 审议并通过如下议案 2000年度审计报告 未
定稿 关于计提和核销2000年度资产减值准备情况之议案 关于2000年度利润分配及分红派
息预案 关于2001年度公司利润分配政策的预案 2000年度对外披露之年度报告 关于另行发
出召集股东例会公告的议案 2001 年度总经理工作计划 关于武汉万科房地产有限公司及武汉
物业公司股权结构调整的议案  
   有关决议公告已于2000年3月20日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 南华早报  
C  2001年5月23日召开第11届董事会第6次会议 审议并通过以下议案 关于续聘2001年度核
数师的议案 关于修改公司章程的议案 关于董事会改选的议案 关于召集第13届股东大会的
议案 关于万佳增资扩股及其它事项的议案 关于上海宝山万科新城项目立项的议案 关于上
海曹路项目成立项目公司的议案  
   有关决议公告已于2001年5月24日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 南华早报  
D  2001 年 6月25日召开第12届董事会第 1次会议 审议并通过以下议案 选举第 12届董事会
董事长 选举第12届董事会副董事长 选举第12届董事会秘书 关于2001年度核数师报酬事
项的议案 关于授权董事长在银行借款及对外担保代表董事会的议案  
   有关决议公告已于2001年6月26日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 HONG KONG 
iMail  
E  2001年7月11日召开第12届董事会第2次会议 审议并通过如下议案 关于聘任莫军为集团
常务副总经理的议案 关于深圳市万科贸易有限公司清算的议案 关于调整薪酬方案的议案
关于调整奖励办法的议案 关于北京黑庄户乡土地储备的议案 关于参加深圳大梅沙J402-0066
地块招投标的议案 关于发行可转换债券的议案 关于本次发行可转换公司债券募集资金投资
项目可行性议案 关于前次募集资金使用情况的说明及会计师事务所专项审计报告 关于召集
2001年度第1次临时股东大会的议案  
   有关决议公告已于2001年7月12日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 HONG KONG 
iMail  
F  2001年8月10日召开第12届董事会第3次会议 审议并通过如下议案 2001年度中期报告及
财务报表 关于2001年度中期不派发股息 也不进行公积金转增股本的议案 关于修订公司 资
产减值准备及损失处理的内部控制制度 的议案 关于确定发行可转换公司债券担保单位的议
案 关于南昌艾溪湖项目立项的议案 关于参股江西万嘉房地产有限公司的议案  
   有关决议公告已于2001年8月14日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 HONG KONG 
iMail  
G  2001年8月15日召开第12届董事会第4次会议 会议审议并通过如下议案 股东大会议事规
则 董事会议事规则 总经理工作条例  
   有关决议公告已于2001年8月16日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 HONG KONG 
iMail  
H 2001年8月24日第12届董事会第5次会议 审议并通过如下议案 关于万佳注册商标权转让
的议案 关于北京万科海天房地产开发有限公司增资的议案 关于万佳股权转让的议案 关于
转让深圳市万佳百货股份有限公司股权的公告 关于为工行向万佳提供的履约担保提供反担保
的议案 关于召集2001年度第2次临时股东大会的议案 关于调整地产业务下半年经营计划的
  24  
议案 关于授权董事长办理转让相关手续的议案  
   有关决议公告已于2001年8月28日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 HONG KONG 
iMail  
I  2001年9月28日第12届董事会第6次会议 审议并通过如下议案 关于解聘中天勤会计师事
务所并聘请毕马威华振会计师事务所为公司2001年度核数师的议案 关于成立深圳市万科物业
发展有限公司北京分公司的议案 关于深圳坂田威宏项目立项的议案 关于深圳龙岗溪涌海滨
别墅项目立项的议案 关于徐刚辞去公司副总经理职务的议案  
   有关决议公告已于2001年9月29日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 HONG KONG 
iMail  
J  2001年11月26日第12届董事会第7次会议 审议并通过如下议案 关于变更发行可转换公司
债券担保单位的议案 关于冠都有限公司诉讼保全协助事项的议案 关于参与深圳湾填海区首
期推出地块投标的议案 关于沈阳大东体育场地块投标成功及申请事后立项的议案  
   有关决议公告已于 2001 年 11 月 27 日刊登于 中国证券报 证券时报 28 日刊登于香港
HONG KONG iMail  
 
2 董事会进行了10次通讯表决 审议通过以下决议  
A  2001 年 1 月 16 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于上海闵行金丰国际居住社区项目立
项的议案 关于天津红旗农场项目立项的议案  
   有关决议公告已于2001年5月24日 8月14日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 南
华早报 或 HONG KONG iMAIL  
B  2001年2月22日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于深圳四季花城五期立项的议案  
   有关决议公告已于2001年8月14日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 南华早报  
C  2001年2月28日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于为深圳市万佳百货股份有限公司向工
行深圳市分行及农行深圳罗湖支行申请流动资金授信额度贷款提供担保的议案  
D  2001 年 3 月 28 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于申请成立长春万科房地产开发有限
公司的议案 关于申请成立南京万科房地产有限公司的议案 关于武汉金银湖项目立项的议案
关于天津华苑新城项目立项的议案 关于长春万科城市花园项目立项的议案  
   有关决议公告已于2001年4月4日 5月24日 8月14日刊登于 中国证券报 证券时报
和香港 南华早报 或 HONG KONG iMAIL  
E  2001年4月25日以通讯表决方式提交董事会审议通过 关于北京天秀项目立项的议案 关于上
海曹路项目立项的议案 关于深圳市联动电子商务有限公司股权调整的议案 关于先期注册成
立上海宝山万科新城项目公司的议案 关于上海闵行金丰项目成立项目公司的议案  
   有关决议公告已于2001年5月24日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 南华早报  
F  2001年5月9日以通讯表决方式提交各位董事审议通过关于北京天秀项目成立项目公司的议案  
G  2001年9月7日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于天津玻璃厂项目立项的议案  
   有关决议公告已于2001年9月29日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 HONG KONG 
iMAIL  
H  2001 年 11 月 9 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于注册成立深圳市新地万科 坂田
  25  
实业有限公司的议案  
I  2001 年 11 月 15 日以通讯表决方式提交董事会审议通过万科企业股份有限公司关于公司治理结
构等方面情况的自查报告  
J  2001年12月26日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于变更公司住所的议案  
   有关决议公告已于2002年1月21日刊登于 中国证券报 证券时报 和香港 HONG KONG 
iMAIL  
 
3 董事会对股东大会决议的执行情况 
根据第13届股东大会授权 董事会组织了2000年度分红派息工作 2000年度分红派息方案为 每
10股现行股份派1.8元现金 含税 股权登记日为2001年8月20日 除息日为8月21日 A股
公众股股东除税后现金股息为每10股1.44元 B股现金股息的折算汇率为1港币=1.0608元人民币  
 
本公司于2001年8月15日召开的2001年度第1次临时股东大会授权董事会全权办理发行可转换公
司债券相关事宜 授权董事会根据相关法律 法规制定和实施本次发行的具体方案 根据具体情况
确定本次发行时机 发行规模 利率 还本付息的时间和方式 转股价格 发行方式等 授权董事
会根据可转换公司债券发行和转股情况修改 公司章程 中的相关条款 授权董事会在法律和政策
允许的范围内决定本次可转换公司债券的其他有关事项 该发行申请已经过中国证券监督管理委员
会审核  
 
7 本次利润分配预案或资本公积金转增股本预案 
 
公司2001年度分别按照中国会计标准和国际会计标准之可分配利润情况如下  
                                                        单位 人民币元 
  中国会计标准  国际会计标准 
税后可分配利润  355,586,937.74  386,122,854 
其中 2001年度净利润  373,747,217.73  375,799,131 
     结转年初可分配利润  (21,236,819.10)  10,323,723 
     住房周转金转入年初未分配利润  3,076,539.11   
根据中国会计标准和国际会计标准孰低为分配最大限额的规定 2001 年度可供分配利润为
355,586,937.74元  
根据有关法规及公司章程规定 董事会提交2001年度利润分配方案如下  
1 按照中国会计标准之净利润的10%计提法定公积金  
2 按照中国会计标准之净利润5%计提法定公益金  
3 按中国会计标准之净利润之50%计提任意盈余公积金 并弥补因会计政策变动导致的年初未分
配利润之负数与住房周转金转入数之剩余金额  
4 自本年度净利润中 按总股本及每股0.20元提取分红基金  
5 剩余未分配利润留存下年 将全部留作股利分配  
 
  26  
可分配利润355,586,937.74元之分配金额如下  
  数额 元   占可分配利润比例 
计提法定公积金  37,374,721.77  10.5% 
计提法定公益金  18,687,360.89  5.3% 
计提盈余公积金  168,713,328.88  47.4% 
计提当年分红基金  126,194,388.20  35.5% 
按中国会计标准留转下一年度未分配利润  4,617,138.00  1.3% 
按国际会计标准留转下一年度未分配利润  35,153,055.00   
     
分红派息预案 按2001年末总股本630 971 941股计算 2001年度全年股息为每股0.20元 含税
全部以现金形式派送 即每10股现行股份派送2元 含税  
B股股息将按股东大会决议日后第一个工作日中国人民银行公布的港币兑换人民币的基准价折为港
币派付  
董事会决议本次不进行资本公积金转增股本  
 
此项分配方案尚须股东大会审议通过  
 
8 预计2002年公司利润分配政策 
 
1 在分配次数上 2002年度只进行一次分红派息 中期不派发股息  
2 在分配比例上 2002年度用于股利分配的比例占实现净利润30 ~ 40 % 公司2001年度未分配
利润将全部用于下一年度分配  
3 在分配方式上 2002年度股利分配将采用现金派发的方式 则现金股息占股利分配的100%  
4 2002年度公司将不进行资本公积金转增股本  
5 具体分配方案有待股东大会的审议通过  
 
9 选定信息披露的报刊 
公司选定 中国证券报 证券时报 及香港一家英文报刊为信息披露报刊  
 
九 监事会报告 
本人受公司监事会委托 将其2001年度主要工作报告如下  
 
报告期内 公司监事会共召开 9 次监事会议  
1   2001年2月15日召开3届12次会议 通报了姚牧民身体情况和郁亮主持工作情况 讨论了精品
公司整体转让问题 审议并确认了武汉公司更名及扩大注册资本事宜  
2   2001年3月16日召开3届13次会议 审议并确认了2000年度审计报告 计提和核销2000年度资
产减值准备情况 2000年度利润分配及分红派息方案 2001年度公司利润分配政策的预案  
3   2001年5月23日召开3届14次会议 审议并确认了关于召集第13届股东大会的议案 关于续聘
  27  
2001年度核数师的议案 关于修改公司章程的议案 关于董事会改选的议案 关于万佳增资
扩股及变更公司名称的议案 关于监事会改选的议案 并推举第四届监事会候选人  
4   2001年6月25日召开4届1次会议 推举丁福源为第四届监事会召集人  
5   2001年7月11日召开4届2次会议 审议并确认了关于调整薪酬方案的议案 关于调整奖励办
法的议案 关于发行可转换公司债券的议案  
6   2001年8月10日召开4届3次会议 审议并确认了公司2001年中期报告及摘要 2001年中期不
进行利润分配 也不进行公积金转增股本的议案 审议了公司2001年上半年的运作情况和经
营决策  
7   2001年8月15日召开4届4次会议 审议并通过了 万科企业股份有限公司监事会议事规则  
8   2001年8月24日召开4届5次会议 审议并确认了关于万佳股权转让的议案 万佳股权转让方
案的公告 关于召集2001年度第二次临时股东大会的议案  
9   2001年9月28日召开4届6次会议 审议并确认了关于聘请毕马威华振会计事务所审计2001年
1-9月财务报表的议案  
 
本公司监事会对以下事项发表独立意见  
1   公司依法运作情况 本年度 监事会成员列席了各次董事会议 对公司决策运作情况进行了
监督 监事会认为 本年度公司各项决策程序合法 内部控制制度完善 公司董事及经营管
理人员执行公司职务时没有违反法律 法规 公司章程或损害公司利益的行为 也没有滥用
职权 损害股东和职员利益的行为  
2   检查公司财务的情况 本年度 监事会检查了公司业务和财务情况 审核了董事会提交的财
务年度报告及其它文件 监事会认为 毕马威华振会计师事务所 毕马威会计师事务所出具
的审计意见是客观的 财务报告真实 公正地反映了公司的财务状况和经营成果  
3   最近一次募集资金使用情况 公司1999年度配股募集资金于2000年1月到位 实际投入项目
和承诺投资项目一致 投资项目收益情况良好  
4   公司收购出售资产 关联交易情况 2001年2月 公司将其下属的深圳万科精品制造有限公
司的100%股权予以转让 9月 经2001年度第2次临时股东大会批准 将直接和间接持有的万
佳72 的股权一次性转让给中国华润总公司及其附属公司 监事会认为 上述交易过程中
公司董事会严格履行了诚信义务 程序规范 收购 出售资产价格合理 公平 未发现内幕
交易 损害部分股东利益 损害上市公司利益或造成公司资产流失的行为 但监事会也关注
到公司为万佳提供了5亿元人民币的授信额度担保以及3000万元的反担保函 截止目前 5亿
元授信额度担保下虽暂无借款 但担保责任尚未能解除 给公司带来潜在风险 此外 3000
万元反担保函的担保责任的转移手续也尚未完成 监事会特提请董事会对上述事项予以关
注  
4   计提情况 董事会根据财政部 关于印发 企业会计制度 的通知 财会[2000]25号 和
关于印发贯彻实施 企业会计制度 有关政策衔接问题的规定的通知 财会[2001]17号  
关于上市公司 拟首次发行股票并上市的公司做好与新会计准则和制度相关信息披露工作
的通知 证监会计字[2001]14号  的规定及公司于2001年度修订的 关于计提资产减值准
备和损失处理的内部控制制度 计提了2001年度资产减值准备 这些处理符合有关规定和
  28  
内部控制制度 符合公司实际情况 有利于公司的长远发展  
5   公司经营情况 2001年 公司成功转让万佳 完成了专业化调整 年内经营业绩稳健增长
业务规模不断扩大 进入新城市的开发策略稳步实施 项目资源充足 为公司可持续发展奠
定了良好的基础 但也应该看到 公司下属天津子公司因早期项目开发中的规划设计 施工
以及政策法规不够完善而产生的问题导致较大费用支出和预提 而项目手续原因使结算资源
不足 该等因素使公司在天津的经营出现亏损 监事会认为 公司应进一步加强对下属公司
的管理和监控 指导下属公司提高经营水平 通过推进新项目的开发 在发展中解决低效资
产问题 尽快扭转天津公司的亏损局面  
6   巡视情况 年内 监事会对深圳 上海 北京 沈阳 天津等子公司进行了巡视 对各地公
司的规范运作表示满意  
                                                    监事会召集人  丁福源 
                                                    二 二年三月十二日 
 
十 重要事项 
1  重大诉讼 仲裁事项 
本公司在2001年度中期报告中披露的新加坡籍居民陈孟哲 陈金凤诉天津万科兴业 集团 有限公
司 天津万科兴业发展有限公司及天津万兴物业管理有限公司一案 目前仍在审理过程中  
 
2  报告期内公司收购及出售资产情况 
转让持有万佳股权事项详见下文 重大关联交易  
2001 年 2 月 公司将其下属的深圳万科精品制造有限公司的 100%股权予以转让 该等股权转让款
已全部收回  
公司已在2000年年报期后事项及2001年中报中对转让精品公司的情况进行了披露  
 
3  重大关联交易 
1 关于转让万佳事项 
公司经与中国华润总公司协商 将直接和间接持有的深圳市万佳百货股份有限公司 以下简称"万
佳” 72 的股权 其中深圳市万科贸易有限公司持有0.4% 深圳市万科财务顾问有限公司持有0.7%
万科目前拥有万科财务顾问有限公司100 的股权 直接拥有万科贸易有限公司95 的股权 间接拥
有其5 的股权 以下合称 万科 一次性转让给中国华润总公司及其100%持有的附属公司中润国
内贸易有限公司 以下合称 华润  
经双方协商 以 2000 年度经审计万佳净利润 3,529 万元为基准 以 18 倍市盈率计算出万佳市值为
635,220,000元人民币 万科及其附属公司持有万佳72% 合交易金额457,358,400元人民币  
万科于2001年8月24日与华润签定 关于深圳市万佳百货股份有限公司的股权转让合同 该协议
于2001年9月28日经公司2001年度第2次临时股东大会批准后生效 截至2001年12月19日
工商变更登记已完成 万科已收到华润支付的全部款项 相关收益计入公司2001年度损益项下  
本次股权转让使公司退出零售业务 减少公司2001年度主营业务收入6.8亿元左右 以2001年8月末
为测算时点 转让收入在扣除万佳帐面价值23,227万元及转让税费后 使本公司获得约21,103万元投
资收益 占公司年度利润总额42% 公司转让万佳后获得约4.2亿元的现金全部投资于房地产业务
  29  
本次转让对管理层稳定性无影响  
董事会独立董事对本次关联交易进行了详细的审查 认为本次关联交易合法 合规 符合公司长远
发展的利益 本交易未损害中小股东权益 对所有股东公平合法有效  
独立财务顾问大鹏证券有限公司认为 上述转让价格一方面充分体现了大股东对万科的支持 另一
方面也是在充分考虑了万佳的实际盈利能力及各方中小股东利益的基础上制定的 独立财务顾问认
为 定价原则充分参考了商业类上市公司IPO发行市盈率 充分考虑了万佳成长性 是在对万佳未来
成长进行稳健预测的基础上 采用科学的估值方法而制定的原则 因此是公平 公正 合理的  
2 关于给万佳担保的事项 
涉及万佳的三笔担保事项 请见下文 重大担保  
3 关于给万佳提供租赁业务 
于1998年4月 公司附属子公司深圳万科房地产有限公司 深圳万科 与万佳百货股份有限公司 万
佳 签署 福景花园裙楼商场租赁合同 将深圳万科持有的福景花园裙楼商场出租给万佳 计租
期自1999年4月15日至2019年4月15日 万佳股权转让后 深圳万科继续履行合同条款 2001年度深
圳万科此项租金总收入约435万元  
 
4  重大合同及其履行情况 
1   托管 承包 租赁其他公司资产或其他公司托管 承包 租赁上市公司资产的事项 
请见上文 关于给万佳提供租赁业务  
 
2   重大担保 
根据董事会2001年3月的通讯表决决议 公司为万佳向中国农业银行深圳市分行罗湖支行 以下称
农行 提供流动资金授信额度人民币2亿元的担保 到期日为2002年4月16日 向中国工商银
行深圳市分行 以下称 工行 提供了流动资金授信借款额度为人民币 3 亿元的担保 到期日为
2002年6月19日 2001年8月 根据第12届第5次董事会决议 公司就万佳为特殊定做的3000
万元房产而申请的工行履约保函向该银行承担了反担保责任  
鉴于上市公司不得为股东的控股子公司提供担保 且上述转让协议签署时万佳在农行人民币2亿元
工行人民币3亿元的授信借款额度项下无借款 公司向农行 工行提交了 撤销担保申请书 办理
授信额度担保的撤销手续 截至公告之日 上述撤销担保事项尚未能得到两家银行的确认 根据公
司与中国华润总公司签定的 万佳股权转让协议 为减少公司担保风险 保证投资者利益 公司第
一大股东中国华润总公司 以下简称 华润 将就上述5亿元授信额度担保事项提供反担保 截至
公告之日 尚未发生上述5亿元授信额度项下的借款事项  
此外 公司已申请将为万佳提供的3000万元工行履约保函的反担保责任转移至华润 工行深圳分行
已受理该反担保责任转移的申请 截至公告之日 相关手续正在办理之中  
 
3   现金资产管理事项 
公司于报告期内未委托他人进行现金资产管理  
 
4   其它重大合同 
公司于2001年6月25日与中国银行在深圳签订 10亿元人民币授信额度总协议 该协议是在2000年
中行与本集团签订的银企合作协议框架之下的一个具体操作协议 根据该项协议的规定 中国银行
  30  
向本集团提供10亿元人民币的授信额度  
公司于2001年7月2日与中国农业银行总行在北京签订 银企合作协议 中国农业银行向本集团提供
10亿元人民币综合授信额度及8亿元人民币楼宇按揭额度  
公司于2001年9月27日与招商银行总行在深圳签订了 银企合作协议 招商银行向本集团提供6亿元
人民币综合授信额度  
上述银企合作协议履行情况良好  
 
报告期内 公司先后签署上海闵行金丰项目 宝山新城项目 浦东曹路项目 深圳四季花城三区项
目 北京海淀天秀项目 成都城市花园二期项目 武汉四季花城项目 长春城市花园项目 南京金
色家园项目 天津红旗农场项目 深圳大梅沙项目 南昌四季花城项目 天津玻璃厂项目 沈阳大
东体育场项目 西江街项目协议书 有关情况详见 非募集资金投资情况 之 项目投资  
 
5  公司承诺事项履行情况 
公司于2000年年报中公布了2001年度利润分配政策 包括  
1 分配次数 2001年只进行一次分红派息 不派发中期股息  
2 分配比例 2001年用于股利分配的比例占实现净利润的30%~40% 公司2000年度未分配利润
将留转下一年度 全部用于股利分配  
3 分配形式 2001年股利分配将采用现金派发的方式 则现金股息占股利分配的100%  
公司履行了该承诺事项 具体分配预案请见上文 本次利润分配预案或资本公积金转增股本预案
并将提交股东大会审议  
 
6  聘任 解聘会计师事务所情况 
第13届股东大会决定继续聘请中天勤会计师事务所和毕马威会计师事务所作为公司2001年度核数
师 分别按中国会计标准和国际会计标准审核本集团2001年度帐目 核数师报酬授权董事会确定
2001年9月28日 第12届董事会第6次会议决议解聘中天勤会计师事务所并聘请毕马威华振会计师事
务所按照国内会计标准审计公司2001年度帐目及2001年度1 9月财务报表 独立董事孙建一同意此
决议 根据有关规定 上述变更事项将报请下一次股东大会追加确认 下表为公司及子公司聘请会
计师事务所情况  
 
2001年度    2000年度  
审计项目   备注  
 审计单位    审计费用    审计单位    审计费用  
依据中国会计标准
之集团合并财务报
 毕马威华振会          中天勤会计师         
告及京 津 沪    
计师事务所   RMB700,000.00  事务所   RMB680,000.00 
深地区子公司的年
度财务报告 
  31  
依据国际会计标准
 毕马威会计师        毕马威会计师         
之集团合并财务报    
事务所   HKD1,260,000.00  事务所   HKD1,200,000.00 
告 
 沈阳华伦会计         
沈阳 大连 长春 岳华会计师事
         师事务所   RMB35,000.00  本年新增长春地
鞍山地区子公司的 务所有限责任
RMB75,000.00   大连正元会计          区子公司 
年度财务报告  公司 
师事务所   RMB20,000.00  
本年新增南京
武汉 成都 南京 武汉地区子公司
 沪江德勤会计          中天勤会计师         
地区子公司的年度 以及成都地区公
师事务所   RMB140,000.00  事务所   RMB14,000.00  
财务报告  司实现项目开发
结算 
        
香港地区子公司的         
 范陈会计师行  HKD31,500.00  范陈会计师行     
年度财务报告  HKD22,000.00  
预计数   
注  
1 上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费  
2 另外公司因拟发行可转换债券的需要 聘请毕马威华振会计师事务所审计了集团2001年度1
9月财务报告 并支付审计费用人民币65万元  
 
7  报告期内 公司及公司董事 监事 高级管理人员无受监管部门处罚的情况  
 
8  董事会成员变更情况 
请见上文 在报告期内离任的董事 监事及高级管理人员的姓名及离任原因 及 第13届股东大会  
 
9 所得税政策变化对公司业绩的影响 
本公司投资在深圳经济特区以外的部分子公司 在所得税税收优惠政策上 得到了当地政府在
一定程度上给予的投资奖励 减少了项目的部分开发成本 根据财政部2000年99号文 关于进
一步贯彻落实国务院<关于纠正地方自行制定税收先征后返政策的通知>的通知 可能会影响
政府对上述部分子公司的投资奖励政策 这将对本公司2002年及以后的利润产生一定影响  
 
10 加入世界贸易组织法律文件有关条款对公司未来经营活动的影响 
公司主营房地产业 该行业区域性强 且开放程度一直较高 从1992年起 有意进入大陆市场的境
外地产商大多已先后进入 因此 预计加入WTO后短期内国内房地产行业遭受冲击较小 当然 外
资房地产占全国房地产投资的比重将进一步提高 此外 加入WTO后 进口建材 建筑设备的关税
将有较大下降 可能带动国内建材 建筑 装饰装修等行业的产品价格下降 有助于降低房地产开
发的成本 公司一方面将积极寻求与国际资本合作的机会 另一方面 充分利用目前的市场机会
进行有效益的规模扩张 提高公司综合实力 以应对更加激烈的竞争 保持稳健的增长  
  32  
 
11 其它重大事项 
1 公司章程变更 
公司第 13 届股东大会审议通过了关于修改 公司章程 的议案 将 公司章程 第 93 条修改为
公司董事会成员由13名董事组成 设董事长1人 副董事长1至2人  
 
2 公司注册地址的变更 
根据董事会通讯表决结果 公司办公地点已于2002年1月21日搬迁至 中国深圳市福田区梅林路
63号 邮证编码 518049 公司注册地址也进行了相应变更  
 
十一 2001年年志 
 
2月 公司转让深圳万科精品制造有限公司100 %股权  
 
年内 集团继续增加土地储备 先后签署上海闵行金丰项目 宝山新城项目 浦东曹路项目 深圳
四季花城三区项目 北京海淀天秀项目 成都城市花园二期项目 武汉四季花城项目 长春城市花
园项目 南京金色家园项目 天津红旗农场项目 深圳大梅沙项目 南昌四季花城项目 天津玻璃
厂项目 沈阳大东体育场项目 西江街项目协议书 并籍此进入了南京 武汉 长春 南昌 4 个城
市进行房地产开发  
 
年内 集团资信能力进一步增强 6 月 集团与中国银行总行签订了 10 亿元人民币授信额度总协
议 7 月 与中国农业银行总行签订了 10 亿元人民币综合授信额度及 8 亿元人民币楼宇按揭额度
的 银企合作协议  9月 与招商银行总行签订6亿元人民币综合授信额度的 银企合作协议  
 
3 月起 集团人力资源部与国际知名管理咨询机构翰威特公司合作 对公司的薪酬体系进行了全面
评估 并根据评估结果对薪酬体系进行了调整  
 
6月 第13届股东大会在深圳东湖宾馆举行 会议审议并通过董事会工作报告 监事会工作报告
分红派息 聘任核数师等议案 以投票方式更换了朱焕良董事 以累积投票方式选举宋林 徐刚
姚牧民为董事 选举孙建一为独立董事 与留任的王石 宁高宁 黄铁鹰 郁亮 薛波 陈志裕
阎飚 钟义 陈耿共同组成本公司第12届董事会 选举丁福源 蒋伟为监事 与留任的解冻共同组
成第4届监事会  
 
8 月 2001 年度第 1 次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行 会议审议通过有关发行可转换公司债券
的议案  
 
9 月 2001 年度第 2 次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行 会议通过如下议案 关于转让深圳市
万佳百货股份有限公司股权的议案 万科企业股份有限公司股东大会议事规则 至此 公司历经
  33  
多年的专业化战略调整已全部完成  
   
十二 财务报告 
 
 
 
 
 
 
万科企业股份有限公司 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
自二零零一年一月一日至二零零一年十二月三十一日止年度 
 
 
 
  34  
审计报告 
 
KPMG-A(2002)AR No. 0031 
 
万科企业股份有限公司全体股东  
 
 
我们接受委托 审计了万科企业股份有限公司(以下简称 贵公司 )及其子公司(以
下简称 贵集团 )二零零一年十二月三十一日的资产负债表及二零零一年一月一日至十二
月三十一日的利润表及利润分配表和现金流量表 这些会计报表由贵公司负责 我们的责
任是对这些会计报表发表审计意见 我们的审计是依据中华人民共和国财政部颁布的 中
国注册会计师独立审计准则 进行的 在审计过程中 我们结合贵集团的实际情况 实施
了包括抽查会计记录等我们认为必要的审计程序  
 
我们认为 上述会计报表符合中华人民共和国财政部颁布的 企业会计准则 和 企
业会计制度 及其他有关规定 在所有重大方面公允地反映了贵集团二零零一年十二月三
十一日的财务状况和自二零零一年一月一日至二零零一年十二月三十一日止年度的经营成
果和现金流量 会计处理方法的选用遵循了一贯性原则  
 
 
 
毕马威华振会计师事务所  中国注册会计师 
 
 
 
 
 
 
  赵奇 
 
 
 
 
 
 
中国北京建国门外大街1号  金乃雯 
中国国际贸易中心 
国贸大廈2座16层1608室  二零零二年三月十二日 
邮政编码 100004 
  35  
万科企业股份有限公司 
资产负债表 
二零零一年十二月三十一日 
(金额单位:人民币元) 
 
资  注  2001-12-31  2000-12-31 
产  释  合并  公司  合并  公司 
货币资金  6  805,381,417.19  444,206,679.69  995,745,160.05  300,060,596.17 
短期投资  7       602,499.00    
应收账款  8  355,887,200.87    392,350,635.74    
其他应收款  9  121,613,174.63 2,637,942,004.19  123,936,225.56 1,788,351,897.28 
预付账款  10  70,017,428.20  1,223,601.84  17,764,136.84  174,969.49 
存货  11 4,708,616,789.08   3,458,877,740.13    
待摊费用  12  2,415,273.49    2,944,683.74    
流动资产合计    6,063,931,283.46  3,083,372,285.72  4,992,221,081.06  2,088,587,462.94 
长期股权投资  13  82,295,701.74 1,600,966,591.42  95,767,102.56 1,309,386,012.12 
长期投资合计    82,295,701.74 1,600,966,591.42  95,767,102.56 1,309,386,012.12 
    其中:股权投资差额    3,597,018.39  3,597,018.39  13,109,047.10  13,109,047.10 
固定资产原价    421,857,019.55  90,462,191.52  526,652,778.58  110,588,746.61 
    减 累计折旧    121,390,988.09  29,561,868.60  148,013,462.07  32,089,683.28 
固定资产净值    300,466,031.46  60,900,322.92  378,639,316.51  78,499,063.33 
减 固定资产减值准备    12,154,639.40  5,207,000.00  21,315,339.40  14,367,700.00 
固定资产净额  14  288,311,392.06  55,693,322.92  357,323,977.11  64,131,363.33 
在建工程  15  21,622,101.18            
   固定资产合计    309,933,493.24  55,693,322.92  357,323,977.11  64,131,363.33 
长期待摊费用  16  26,751,152.38  4,738,408.65  137,949,947.13  8,253,930.45 
无形及其它资产合计    26,751,152.38  4,738,408.65  137,949,947.13  8,253,930.45 
资  产  总  计    6,482,911,630.82  4,744,770,608.71  5,583,262,107.86  3,470,358,768.84 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
会计报表注释为本会计报表的组成部分  
  36  
万科企业股份有限公司 
资产负债表 续  
二零零一年十二月三十一日 
(金额单位:人民币元) 
 
负债及  2001-12-31  2000-12-31 
注 
股东权益 
释  合并  公司  合并  公司 
短期借款  17 1,353,000,000.00 1,333,000,000.00  566,000,000.00  427,000,000.00 
应付账款  18  489,986,266.81     775,411,302.40    
预收账款  19  179,250,980.77     477,297,266.38    
应付福利费    14,770,962.33  7,291,873.56  28,781,655.92  8,209,825.95 
应付股利  20  126,194,388.20  126,194,388.20  113,574,949.38  113,574,949.38 
应交税金  21  97,536,691.06  25,158,436.37  81,920,027.84  641,110.49 
其他应交款  22  2,101,963.37     1,324,178.38    
其他应付款  23  221,808,408.52  112,017,641.39  249,217,751.78  41,981,907.11 
预提费用  24  560,838,732.29  16,210,000.00  239,179,130.63  1,952,024.00 
流动负债合计    3,045,488,393.35  1,619,872,339.52  2,532,706,262.71  593,359,816.93 
长期借款  25  261,000,000.00     80,000,000.00    
其他长期负债  26  50,340,947.36     43,895,991.54  2,730,051.35 
长期负债合计    311,340,947.36     123,895,991.54  2,730,051.35 
负  债   合   计    3,356,829,340.71  1,619,872,339.52  2,656,602,254.25  596,089,868.28 
 少数股东权益  27  1,992,329.96     53,216,790.05    
股本  28  630,971,941.00  630,971,941.00  630,971,941.00  630,971,941.00 
资本公积  29 1,435,412,604.36  1,435,412,604.36 1,435,412,604.36 1,435,412,604.36 
盈余公积  30 1,053,896,585.83  1,053,896,585.83  829,121,174.30  829,121,174.30 
其中 法定公益金    150,110,950.76  150,110,950.76  131,423,589.87  131,423,589.87 
未分配利润  31  4,617,138.00  4,617,138.00  (21,236,819.10)  (21,236,819.10) 
外币报表折算差额    (808,309.04)     (825,837.00)    
股东权益合计    3,124,089,960.15  3,124,898,269.19  2,873,443,063.56  2,874,268,900.56 
负债及股东权益总计    6,482,911,630.82  4,744,770,608.71  5,583,262,107.86  3,470,358,768.84 
 
企业负责人                     财务负责人              
日期                 
 
 
 
 
 
 
 
会计报表注释为本会计报表的组成部分  
  37  
万科企业股份有限公司 
利润及利润分配表 
二零零一年度 
(金额单位:人民币元) 
 
项  注  2001年度  2000年度 
目  释  合并  公司  合并  公司 
    
一 主营业务收入  32  4,455,064,776.93   3,783,668,674.18     
  减 主营业务成本  32  3,434,439,752.26     2,839,927,976.60    
     主营业务税金及附加  33  179,511,205.51     128,583,823.75    
二.主营业务利润    841,113,819.16    815,156,873.83   
  加 其他业务利润  34  1,064,530.85   (33,873.17)  9,642,851.66  (1,081,217.04) 
 减 营业费用    273,634,648.34    293,581,490.94   
     管理费用    273,123,916.21  64,918,017.02  177,459,859.22  23,893,995.60 
     财务费用  35  (3,278,580.17) (22,524,031.60)  1,403,648.37 (22,093,830.82) 
三.营业利润    296,569,303.93 (42,427,858.59)  352,354,726.96 (2,881,381.82) 
  加 投资收益  36  198,305,490.51 441,211,148.85  12,133,460.55  300,026,805.97 
     营业外收入  37  18,476,084.14  721,695.55  23,850,214.53  1,131,467.28 
  减 营业外支出  38  11,498,662.75  331,143.80  8,011,916.31  1,629,162.00 
四.利润总额    501,852,215.83 399,173,842.01  380,326,485.73 296,647,729.43 
  减 所得税    119,882,931.48  25,426,624.28  74,964,550.68   
    少数股东损益    8,222,066.62    8,714,205.62   
五.净利润    373,747,217.73 373,747,217.73  296,647,729.43 296,647,729.43 
  加: 年初未分配利润    11,518,859.92  11,518,859.92  34,724,359.41  34,724,359.41 
     年初未分配利润调整数  31  (32,755,679.02) (32,755,679.02) (28,171,908.82) (28,171,908.82) 
     住房周转金转入数  31  3,076,539.11  3,076,539.11     
六.可分配利润    355,586,937.74 355,586,937.74  303,200,180.02 303,200,180.02 
  减: 提取法定盈余公积金    37,374,721.77  37,374,721.77  30,123,149.96  30,123,149.96 
     提取法定公益金    18,687,360.89  18,687,360.89  15,061,574.98  15,061,574.98 
七.可供股东分配的利润    299,524,855.08 299,524,855.08  258,015,455.08 258,015,455.08 
   减:提取任意盈余公积金    168,713,328.88 168,713,328.88  165,677,324.80  165,677,324.80 
      应付普通股股利    126,194,388.20 126,194,388.20  113,574,949.38  113,574,949.38 
八.未分配利润  31  4,617,138.00  4,617,138.00 (21,236,819.10) (21,236,819.10) 
 
 
 
 
 
 
会计报表注释为本会计报表的组成部分  
  38  
万科企业股份有限公司 
现金流量表 
二零零一年度 
(金额单位:人民币元) 
注  2001年度 
项    目 
释  合并  公司 
销售商品 提供劳务收到的现金    4,307,539,209.1  
2 
收取的租金    12,221,583.73  3,312,775.00 
收到的税费返还    31,964,413.82   
收到的其他与经营活动有关的现金    39,802,465.24  81,113,945.58 
现金流入小计    4,391,527,671.9 84,426,720.58 
1 
购买商品 接受劳务支付的现金    4,703,343,172.9  
2 
经营租赁所支付的现金    39,059,947.97   
支付给职工以及为职工支付的现金    249,028,992.99  25,431,404.83 
支付的各项税费    351,203,688.59  5,488,343.46 
支付的其他与经营活动有关的现金  (c)  253,441,117.18 957,846,626.16 
现金流出小计    5,596,076,919.6 988,766,374.45 
5 
经营活动产生的现金流量净额  (a) (1,204,549,247. (904,339,653.8
74)  7) 
收回投资所收到的现金    442,641,500.37 465,307,053.68 
分得股利或利润所收到的现金    10,140,724.80  48,146,797.61 
债券利息收入所收到的现金    7,499,270.37  74,149,324.07 
处置固定资产 无形资产和其他长期资产而收回的现金净额    6,983,671.22  3,710,112.68 
现金流入小计    467,265,166.76 591,313,288.04 
购建固定资产 无形资产和其他长期资产所支付的现金    30,162,811.65  2,745,311.14 
权益性投资所支付的现金    86,948,563.22 278,100,000.00 
债权性投资所支付的现金       
支付的其他与投资活动有关的现金  (d)  121,946,823.03   
现金流出小计    239,058,197.90 280,845,311.14 
投资活动产生的现金流量净额    228,206,968.86 310,467,976.90 
吸收权益性投资所收到的现金    2,000,000.00   
借款所收到的现金    3,162,000,000.0 2,926,000,000.
0  00 
现金流入小计    3,164,000,000.0 2,926,000,000.
0  00 
偿还债务所支付的现金    2,194,000,000.0 2,020,000,000.
0  00 
发生筹资费用所支付的现金    293,097.62  44,787.78 
分配股利所支付的现金    113,342,901.24 113,342,901.24 
偿还利息所支付现金    70,390,348.21  54,582,216.94 
  39  
现金流出小计    2,378,026,347.0 2,187,969,905.
7  96 
筹资活动产生的现金流量净额    785,973,652.93 738,030,094.04 
汇率变动对现金的影响    4,883.09  (12,333.55) 
现金及现金等价物净增加额  (b) (190,363,742.86 144,146,083.52 
) 
 
 
 
 
会计报表注释为本会计报表的组成部分  
  40  
万科企业股份有限公司 
现金流量表 续  
二零零一年十二月三十一日 
(金额单位:人民币元) 
项                        目    合并  公司 
(a)将净利润调节为经营活动的现金流量       
          净利润    373,747,217.73 373,747,217.73 
          加 少数股东损益    8,222,066.63  - 
              计提的资产减值准备    35,208,428.44  1,011,384.33 
              固定资产折旧    49,987,860.91  6,033,686.58 
              长期待摊费用摊销    125,676,594.68  3,690,521.80 
              待摊费用减少 减增加     529,410.25   
              预提费用增加 减减少     321,659,601.66  14,257,976.00 
              处置固定资产 无形资产和其他长期资产   (488,916.63)  (583,568.41) 
的损失 减收益  
              财务费用    (3,278,580.17) (22,524,031.60
) 
              投资损失 减收益     (198,305,490.51) (441,211,148.8
5) 
              存货的减少 减增加     (1,300,034,617.2  
5) 
              经营性应收项目的减少 减增加     (13,979,996.94) (850,638,739.2
7) 
              经营性应付项目的增加 减减少     (603,492,826.54)  11,877,047.82 
      经营活动产生的现金流量净额    (1,204,549,247.7 (904,339,653.8
4)  7) 
(b)现金及现金等价物净增加情况      - 
      货币资金的期末余额    805,381,417.19 444,206,679.69 
      减 货币资金的期初余额    995,745,160.05 300,060,596.17 
   现金及现金等价物净增加额    (190,363,742.86) 144,146,083.52 
 
       
(c) 合并现金流量表中支付的其他与经营活动有关的现金主要为广告费 办公费及未在经营活动的
现金流量单独列出的与营业和管理费用有关的现金支出  
       
公司现金流量表中支付的其他与经营活动有关的现金主要是公司总部及资金中心与控股子公司
及联营单位的往来款  
       
(d) 系本公司合并万佳2001年1-8月现金流量表  注释5.2J 万佳发生的有关开办商场等投资
性支出  
 
 
 
 
 
会计报表注释为本会计报表的组成部分  
 
  41  
 
万科企业股份有限公司 
  分部报表 业务 地区分部  
二零零一年度 
(金额单位:人民币元) 
项目  期间  一 营业收入合计 二 营业成本合计 三 期间费用合计 四 营业利润合计  五 资产总额  六 负债总额 
一 业务分部                
3,492,060,852.52,858,004,764.8334,280,520.5 299,775,567.1 5,253,978,301.7
本年数  6  0  8  8 6,956,219,946.01  8 
地产业务 
2,459,301,317.21,894,690,703.0256,329,824.9 308,280,789.2 4,066,665,766.4
上年数  6  7  2  7 5,243,916,414.01  2 
170,319,090.1
本年数  973,429,751.31 769,538,993.85  8 33,571,667.28  90,542,193.46  482,524.57 
商贸业务 
1,304,356,253.61,064,709,601.4205,648,832.9
上年数  5  5  3 33,997,819.27  852,448,985.05  577,964,889.19 
(36,777,930.5 2,328,887,305.0
本年数  7,785,230.86  5,682,787.77 38,880,373.62  3) 4,969,978,461.10  9 
其他业务 
1,454,194,282.4
上年数  48,935,133.59  28,392,674.49 10,466,340.68 10,076,118.42 3,986,579,993.29  5 
(5,533,828,969.7 (4,226,518,790.
本年数        -  5)  73) 
抵消 
(4,460,698,177.4 (3,442,222,683.
上年数        -  0)  81) 
4,473,275,834.73,633,226,546.4543,479,984.3 296,569,303.9 3,356,829,340.7
本年数  3  2  8  3 6,482,911,630.82  1 
合计 
3,812,592,704.52,987,792,979.0472,444,998.5 352,354,726.9 2,656,602,254.2
上年数  0  1  3  6 5,622,247,214.95  5 
二 地区分布               
2,336,655,217.31,865,215,903.8308,881,815.0 162,557,498.4 3,469,308,004.0
本年数  8  5  7  6 6,707,088,245.86  6 
深圳地区 
2,384,018,588.61,924,674,019.8265,103,091.8 194,241,477.0 3,235,053,941.4
上年数  6  3  2  1 6,405,846,307.33  6 
1,083,459,371.6
上海地区  本年数  902,063,299.15 742,132,814.50 72,791,638.60 87,138,846.05 1,545,709,090.75  7 
上年数  332,584,847.26 224,224,942.40 55,992,307.77 52,367,597.09 1,060,976,598.28  791,380,941.09 
本年数  205,724,658.68 159,121,042.40 8,417,598.21 38,186,018.07  375,020,916.17  310,566,851.77 
成都地区 
上年数  3,682,623.61  3,074,391.15  276,602.87  331,629.59  66,853,692.18  34,910,401.30 
(90,815,550.7
天津地区  本年数  104,272,862.68 119,798,141.21 75,290,272.20  3) 1,027,216,304.33  879,346,024.02 
上年数  417,550,877.51 326,915,839.98 80,426,266.27 10,208,771.26 1,084,939,956.51  847,656,871.55 
1,195,654,896.1
北京地区  本年数  560,079,736.79 501,048,066.84 39,435,095.90 19,596,574.05 1,379,221,232.42  6 
上年数  366,584,658.28 287,552,153.60 40,642,470.96 38,390,033.72  970,549,339.39  812,217,881.67 
本年数  364,480,060.05 245,910,577.62 25,750,685.86 92,818,796.57  831,322,962.63  521,886,565.14 
东北地区 
上年数  308,171,109.18 221,351,632.05 15,547,807.93 71,271,669.20  411,294,925.01  279,108,635.67 
(12,912,878.5
本年数     12,912,878.54  4)  151,161,848.41  123,126,418.62 
其他地区 
(14,456,450.9
上年数     14,456,450.91  1)  82,484,573.65  98,496,265.32 
(5,533,828,969.7 (4,226,518,790.
本年数        -  5)  73) 
抵消 
(4,460,698,177.4 (3,442,222,683.
上年数        -  0)  81) 
4,473,275,834.73,633,226,546.4543,479,984.3 296,569,303.9 3,356,829,340.7
合计 
本年数  3  2  8  3 6,482,911,630.82  1 
  42  
  3,812,592,704.52,987,792,979.0472,444,998.5 352,354,726.9 2,656,602,254.2
上年数  0  1  3  6 5,622,247,214.95  5 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
注 营业收入合计数包括主营业务收入和其他业务收入 营业成本包括主营
业务成本和其他业务支出 营业收入及营业成本合计数均为对外营业收入及对外
营业成本  
  43  
万科企业股份有限公司 
会计报表注释 
2001年1 12月 
 
1.  公司基本情况 
万科企业股份有限公司( 本公司 )原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509 号
文批准 于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,
原名为 深圳万科企业股份有限公司  
1991年1月29日 本公司发行之A股在深圳证券交易所上市  
1993年5月28日 本公司发行之B股在深圳证券交易所上市  
1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为 万科企业股份有限公司  
本公司经营范围为:兴办实业(具体项目另行申报) 国内商业 物资供销业 不含
专营 专控 专卖商品 印刷 复印 广告设计制作 代理报纸 电视 广播期刊广
告业务 进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) 控股子公
司主营业务包括房地产开发及物业管理 零售 进出口业务 影视制作 投资 咨询等  
2001年9月28日 经本公司临时股东大会审议通过 转让本公司控股的经营零售
业务的深圳市万佳百货企业股份有限公司 截至本报告期末 该转让行为已全部完成 参
见注释5.2J 注释36及注释39(2  
2.  主要会计政策 
本公司及子公司( 本集团 )编制会计报表所采用的主要会计政策 是根据中华人
民共和国财政部颁布的 企业会计准则 企业会计制度 及其他有关规定制定的  
(a) 会计年度 
本集团的会计年度为公历一月一日至十二月三十一日  
(b) 记帐基础和计价原则 
会计核算以权责发生制为记帐基础 计价原则为历史成本法  
(c) 记帐本位币及外币折算 
本集团以人民币为记帐本位币 外币交易采用当月一日的中国人民银行公布
的外汇牌价中间价折合为人民币入帐 货币性外币资产和负债按资产负债表日中国
人民银行公佈的外汇牌价折合为人民币 除与购建固定资产直接相关的外币折算差
额 在所购建的资产达到预定使用状态前计入有关资产的购建成本外 其他外币折
算差额作为汇兑损益计入利润表  
境外子公司的会计报表除权益表项目按照发生时的汇率折算外 均按资产负
债表日中国人民银行公佈的外汇牌价折算为人民币 所产生的折算差额作为外币报
表折算差额处理  
(d) 合并会计报表的编制方法 
  44  
对本公司持有有表决权资本总额50%以上或虽不超过50%但有实际控制权的子
公司合并其会计报表 只有在本公司对子公司具有控制权期间 其经营成果才反映
在合并利润表中 合并时所有重大内部交易 包括未实现利润 及余额均已抵销
少数股东应占的权益和损益作为独立项目记入合并会计报表内  
(e) 现金等价物 
指所持有的期限短 流动性强 易于转换为已知金额现金 价值变动风险很
小的投资 包括可在证券市场上流通的 购买日起三个月内到期的短期债券投资  
(f) 坏帐准备 
坏帐的确认标准 a.债务人破产或死亡 以其破产或者遗产清偿后 仍然不
能收回 b.债务人逾期末履行偿债义务超过三年仍然不能收回的应收帐款  
坏帐损失核算采用备抵法 按期对所有应收款项(应收帐款 其他应收款)按
帐龄分析法计提坏帐准备 对帐龄一年(含一年,以下类推)以内的应收款项按期末
余额的1%;帐龄一至三年的应收款项按期末余额的5%,帐龄三年以上的应收款项按
期末余额的 30%提取坏帐准备;有确实情况表明某项应收款项将产生的坏帐大于已
提取的坏帐准备,对该应收款项补充计提坏帐准备  
(g) 短期投资 
短期投资指本集团购入的可随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资
包括股票投资 债券投资等  
(h) 存货核算方法 
存货按房地产开发产品和非开发产品分类 房地产开发产品包括已完工开发
产品 在建开发产品 出租开发产品和拟开发土地 非开发产品包括库存商品 低
值易耗品 原材料 在产品和产成品  
各项存货按实际成本计价 低值易耗品在领用时按一次性摊销或分期摊销  
年末 在对存货进行全面盘点的基础上 对存货遭受毁损 全部或部分陈旧
过时或销售价格低于成本等原因 预计其成本不可收回的部分 按单项 按其可变
现净值低于成本的差额提取存货跌价准备 房地产开发产品的可变现净值是指单个
开发成本 开发产品在资产负债表日以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的
估计费用后的价值  
已完开发产品是指已建成 待出售的物业  
在建开发产品是指尚未建成 以出售或出租为开发目的的物业  
出租开发产品是指以出租方式经营的物业 出租开发产品在预计可使用年限
之内 12.5年-25年 分期摊销  
拟开发土地是指所购入的 已决定将之发展为出售或出租物业的土地 项目
整体开发时 全部转入在建开发产品 项目分期开发时 将分期开发用地部分转入
在建开发产品 后期未开发土地仍保留在本项目  
  45  
公共配套设施按实际成本计入开发成本 完工时 摊销转入住宅等可售物业
的成本 但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施 单独计入 出租开发
产品 或 已完工开发产品  
(i) 长期股权投资 
本公司在联营公司的投资是按权益法核算长期股权投资及投资收益 投资初
始成本超过应享有被投资企业所有者权益份额形成的股权投资差额 摊销期限为5
年 投资初始成本低于应享有被投资企业所有者权益份额形成的股权投资差额 其
摊销期限为10年  
联营公司是指本公司长期拥有不少于20%但不高于50%股本权益且对其管理层
具有重大影响力的公司  
权益法核算的联营公司的有关情况如下  
 
  公司名称    注册地  法人代表    注册资本      实际投资额    持股比例  主营业
务 
 
深圳彩视电分有限公司    深圳  王文金  人民币 26,720,600.00  人民币 10,688,200.00  40%  彩印
电分 
上海万盛房地产有限公司    上海  王石  美元  1,000,000.00  美元  500,000.00  50%  物业管
理 
北海万达房地产有限公司    北海  莫军  人民币 20,000,000.00  人民币  8,000,000.00  40%  房地产
开发经营 
鞍山万山房地产有限公司    鞍山  周卫军  美元  5,172,700.00  人民币 10,420,085.10  35%  房地产
开发经营江西万科益达房地产 南昌  郁亮  人民币  20,000,000.00  人民币  10,000,000.00  50%  房地产
开发经营 
发展有限公司 
本公司对拥有不超过20%股本权益或虽拥有20%以上股本权益但对其管理层不
具有重大影响力的公司的长期投资采用成本法核算 并对可预见的永久性减值提取
长期投资减值准备 投资收益在被投资公司宣告现金股利或利润分配时确认  
(j) 固定资产及在建工程 
本集团固定资产按实际成本计价 与购建固定资产有关的直接或间接成本
包括购建期间所发生的借款利息费用及有关汇兑损益均予以资本化  
在建工程在完工即已达到预定可使用状态时 转为固定资产  
固定资产按直线法计提折旧 即固定资产原值减去预计残值后除以预计使用
年限 预计残值率为 4% 已计提减值准备的固定资产计提折旧时 按照固定资产
原价减去累计折旧和已计提减值准备的帐面净额以及尚可使用年限重新计算确定
折旧率 未计提固定资产减值准备前已计提的累计折旧不作调整  
  46  
现行分类折旧率如下  
类别  使用年限  年折旧率 
 
房屋及建筑物  12.5-25  3.84%-7.68% 
机器设备  10  9.6% 
运输工具  5  19.2% 
电子设备  5  19.2% 
其他设备  5  19.2% 
在建工程不计提折旧  
本集团固定资产包括在建工程 在资产负债日按帐面价值与可收回金额孰低
计价 对于可收回金额低于帐面价值的差额 计提固定资产减值准备  
(k) 长期待摊费用 
长期待摊费用按实际发生额核算 在项目受益期内平均摊销  
(l) 收入确认原则 
房地产销售在房产完工并验收合格 签定了销售合同 取得了买方按销售合
同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同金額 20%或以上之订金或/及已
确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现  
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定的承租方付租日期和金额 确认
房屋出租收入的实现  
物业管理在物业管理服务已提供 与物业管理服务相关的经济利益能够流入
企业 与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时 确认物业管理收入的实现  
销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方 不再对该等商品
实施继续管理权和实际控制权 与交易相关的经济利益能够流入企业 相关的收入
和成本能够可靠地计量时 确认营业收入的实现  
提供劳务以实际已提供的劳务确认相关的收入 在确认收入时 以劳务已提
供 与交易相关的价款能够流入 并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提  
  47  
(m) 借款费用 
借款费用包括因借款而发生的利息 折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外
币借款而发生的汇兑差额  
开发房地产物业 购建固定资产借款费用 在房地产物业竣工 购建固定资
产达到可使用状态之前可以利息资本化 当所开发房地产物业竣工 购建固定资产
到达可使用状态后 停止利息资本化 若开发房地产物业 购建固定资产发生非正
常中断 并且连续时间超过3个月 暂停利息资本化 将其确认为当期费用 直至
开发或购建活动重新开始  
其他的借款费用均于发生当期确认为财务费用  
(n) 维修基金 
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金 计入 代管基
金 专项用于住宅共同部位共同设备和物业管理区域公共设施的维修 更新  
(o) 质量保证金 
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额 列入 应付帐款
待保证期过后根据实际情况和合同约定支付  
(p) 所得税的会计处理方法 
采用应付税款法  
3.  本年度会计政策 会计估计变更的影响  
1 根据财政部财会[2000]25 号文 关于印发 企业会计制度 的通知 和财政部
[2001]17 号文 关于印发 贯彻实施 企业会计制度 有关政策衔接问题的规定 的
通知 以及财政部2001年7月7日发布的 实施 企业会计制度 及其相关准则问题
解答 的有关规定 本集团自2001年1月1日起执行 企业会计制度  
本期因会计政策变更而进行调整的事项有固定资产减值准备追溯调整和开办费追
溯调整 调整金额对各年度经营成果的影响如下所示    
 
  2000年  1999年  1998年  1998年以前 
影响净利润增 减   (4,583,770.20)  (14,920,787.55)  (5,486,937.85)  (7,764,183.42) 
其中 开办费  (3,166,870.20)  67,651.85  (3,597,737.85)  (4,743,383.42) 
固定资产减值准备  (1,416,900.00)  (14,988,439.40)  (1,889,200.00)  (3,020,800.00) 
影响未分配利润增 减  (32,755,679.02)  (28,171,908.82)  (13,351,121.27)  (7,764,183.42) 
 
  48  
2 本公司管理层根据企业当前情况和 企业会计制度 的相关规定 将投资初始成
本超过应享有被投资企业所有者权益份额形成的股权投资差额 其摊销期限由10年调
整为5年 投资初始成本低于应享有被投资企业所有者权益份额形成的股权投资差额
其摊销期限仍为10年  
本期会计估计变更减少当期净利润人民币3,065,851.00元  
4.  税项: 
本集团适用的主要税种及税率列示如下: 
  税项      计税基础      税率   
 
企业所得税  应纳税所得额  15%--33% 
营业税  房地产销售收入等  5% 
城市维护建设税  营业税(或已交增值税)  按公司所在地政策缴纳 
教育费附加  营业税(或已交增值税)  按公司所在地政策缴纳 
土地增值税  房地产销售收入-扣除项目金额  按超率累进税率30%-60% 
契税  土地使用权的出售 出让金额   1%--3% 
  49  
5.  合并会计报表的范围及其变化 
5.1 本公司所控制的境内外所有子公司情况及合并范围如下  
 
  法定     拥有权益  经济性质   是否 
 
被投资单位全称  注册地 代表人    注册资本  直接 间接  或类型  主营业务  合并 
1. 深圳市万科贸易有限公司  深圳市 王文金 人民币 42,500,000.00 95%  5% 有限责任公司 商贸 进出口  是 
2. 深圳市万科财务顾问有限公司  深圳市 阙东武 人民币 15,000,000.00 95%  5% 有限责任公司 咨询服务  是 
3. 深圳市万科文化传播有限公司  深圳市 郑凯南 人民币  8,000,000.00 95%  5% 有限责任公司 影视文化产品  是 
4. 北京万科文化传播有限责任公司 北京市 郑凯南 人民币  1,000,000.00    100% 有限责任公司 广告发布及咨询服务 是 
100,000,000.0
5. 深圳市万科房地产有限公司  深圳市 莫  军 人民币  95%  5% 有限责任公司 房地产开发  是 
0 
6. 深圳市万科物业管理有限公司  深圳市 陈之平 人民币  6,000,000.00 95%  5% 有限责任公司 物业管理 维修服务 是 
7. 深圳市万科物业发展有限公司  深圳市 陈之平 人民币  5,000,000.00 90%  10% 有限责任公司 物业管理 维修服务 是 
8. 上海万科房地产有限公司  上海市 丁长峰 人民币 30,000,000.00 95%  5% 有限责任公司 房地产开发 装潢  是 
100,000,000.0
9. 上海万科城市花园发展有限公司 上海市 丁长峰 人民币  90%  10% 有限责任公司 房地产开发 装潢  是 
0 
10.上海万科徐汇置业有限公司  上海市 丁长峰 人民币 15,000,000.00    100% 有限责任公司 房地产开发 装潢  是 
11.上海万科闵行置业有限公司  上海市 丁长峰 人民币 15,000,000.00    100% 有限责任公司 房地产开发 装潢  是 
12.上海万科浦东置业有限公司  上海市 丁长峰 人民币 15,000,000.00    100% 有限责任公司 房地产开发 装潢  是 
13.上海万科宝山置业有限公司  上海市 丁长峰 人民币 50,000,000.00    100% 有限责任公司 房地产开发 装潢  是 
14.上海万科物业管理有限公司  上海市 周俊庭 人民币 15,000,000.00    100% 有限责任公司 物业管理  是 
15.南京万科置业有限公司  南京市 丁长峰 人民币 50,000,000.00 95%  5% 有限责任公司 房地产开发 装潢  是 
100,000,000.0
16.北京万科企业有限公司  北京市 张  力 人民币  80%  20% 有限责任公司 房地产开发  是 
0 
17.北京万科物业管理有限公司  北京市 黄会青 人民币  1,000,000.00    100% 有限责任公司 物业管理  是 
100,000,000.0
18.沈阳万科房地产开发有限公司* 沈阳市 周卫军 人民币  98%  2%  有限责任公司 房地产开发  是 
0 
19.沈阳万科城市花园开发有限公
沈阳市 周卫军 人民币 12,000,000.00    100% 有限责任公司 房地产开发  是 
司 
20.长春万科房地产开发有限公司  长春市 周卫军 人民币 50,000,000.00 95%  5% 有限责任公司 房地产开发  是 
21.武汉市万科物业管理有限公司* 武汉市 杨  海 人民币 12,000,000.00    100% 有限责任公司 物业管理  是 
22.武汉市万科房地产有限公司*  武汉市 莫  军 人民币 50,000,000.00 95%  5% 有限责任公司 房地产开发  是 
23.深圳万创建筑设计顾问公司  深圳市 徐洪舸 人民币  1,000,000.00    100% 有限责任公司 咨询  是 
24.永达中国投资有限公司  香  港 王  石  港币  10,000.00 100%   有限责任公司 投资  是 
25.万科影视有限公司  香  港 王  石  港币  50,000.00    100% 有限责任公司 投资  是 
26.万科中国投资有限公司  香  港 王  石  港币  50,000.00    100% 有限责任公司 投资  是 
27.沈阳万科物业管理有限公司  沈阳市 周卫军 人民币  3,000,000.00    100% 有限责任公司 物业管理  是 
28.深圳万科置业有限公司*  深圳市 徐洪舸 人民币 80,000,000.00 75%  25% 有限责任公司 房地产开发和经营  是 
29.深圳市联动电子商务有限公司  深圳市 王  石 人民币 10,000,000.00 95%  5% 有限责任公司 电子商务  是 
30.成都万科房地产有限公司  成都市 莫  军 人民币 30,000,000.00 70%  30% 有限责任公司 房地产开发  是 
31.成都万科物业管理有限公司  成都市 周  彤 人民币  2,000,000.00    100% 有限责任公司 物业管理  是 
32.大连万科房地产开发有限公司  大连市 周卫军 人民币 32,000,000.00 75%  25% 有限责任公司 房地产开发  是 
33.大连万科物业管理有限公司  大连市 周卫军 人民币  500,000.00    100% 有限责任公司 物业管理  是 
34.天津万科物业管理有限公司  天津市 刘壮成 人民币 10,000,000.00    100% 有限责任公司 房地产管理  是 
35.天津万科兴业发展有限公司  天津市 刘壮成 人民币 60,000,000.00    100% 有限责任公司 房地产开发  是 
108,010,000.0
36.天津万科房地产有限公司*  天津市 丁长峰 人民币  74%  26% 有限责任公司 房地产开发,贸易  是 
0 
37.天津万科住宅发展有限公司  天津市 刘壮成 人民币 80,000,000.00 50%  50% 有限责任公司 房地产开发  是 
38.北京万科海天房地产开发有  北京市 张  力 人民币 10,000,000.00 80%  - 有限责任公司 房地产开发  是 
  50  
  限责任公司 
39.万佳百货股份有限公司  深圳市 徐  刚 人民币 112,500,000.0 71%  1% 股份有限公司 商业零售  注
0  5.2J 
  51  
 
        *原名沈阳万科房屋开发有限公司 于本报告期内更名为沈阳万科房地产开发有限公司  
        *原名武汉万科经济发展有限公司 于本报告期内更名为武汉市万科物业管理有限公司  
        *原名武汉万瑞房地产发展有限公司 于本报告期内更名为武汉市万科房地产有限公司  
        *原名深圳海神置业有限公司 于本报告期内更名为深圳万科置业有限公司  
        *原名天津万科兴业 集团 有限公司 于本报告期内更名为天津万科房地产有限公司 
5.2 本报告期合并范围发生变化的单位和原因如下  
A  2001年2月19日 本公司将深圳万科精品制造有限公司之100 股权 以接近截止
该公司2000年12月31日帐面净资产为基础作价转让给广东旭丰贸易有限公司和
香港宇宙兴业有限公司 故未纳入本报告期合并会计报表  
B  本公司于2001年5月28日新设上海万科闵行置业有限公司 注册资本人民币1,500
万元 其中 本公司之子公司上海万科房地产有限公司持有其90%的股权 本公
司之子公司上海万科城市花园发展有限公司持有其10%的股权 主要开发经营金
丰城项目 暂定名 故该公司纳入本报告期合并会计报表  
C  本公司于2001年6月13日新设上海万科浦东置业有限公司 注册资本人民币1,500
万元 其中 本公司之子公司上海万科房地产有限公司持有其90%的股权 本公
司之子公司上海万科城市花园发展有限公司持有其10%的股权 主要开发经营浦
东曹路镇项目 暂定名 故该公司纳入本报告期合并会计报表  
D  本公司于2001年4月27日新设南京万科置业有限公司 注册资本人民币5,000万
元 其中 本公司持有其95%的股权 本公司之子公司深圳市万科财务顾问有限
公司持有其5%的股权 主要开发经营南京万科金色家园项目 故该公司纳入本报
告期合并会计报表  
E  本公司于2001年5月23日新设北京万科海天房地产开发有限责任公司 注册资本
1,000万人民币元 其中 本公司之全资子公司北京万科企业有限公司持有其80%
的股权 主要开发经营天秀项目 暂定名 故该公司纳入本报告期合并会计报
表  
F  本公司于2001年4月16日新设长春万科房地产有限公司 注册资本人民币5,000
万元 其中 本公司持有其95%的股权 本公司之子公司深圳市万科财务顾问有
限公司持有其5%的股权 主要开发经营长春万科城市花园项目 故该公司纳入本
报告期合并会计报表  
G  本公司于2001年2月20日新设深圳万科物业发展有限公司 注册资本人民币500
万元 其中 本公司持有其90%的股权 本公司之子公司深圳市万科财务顾问有
限公司持有其10%的股权 主要经营以公共物业为主的经营性物业管理 故该公
司纳入本报告期合并会计报表  
H  本公司于2001年5月29日增持深圳市联动电子商务有限公司股权 至本报告期末
本公司持有该公司股权由33%增至100% 故该公司纳入本报告期合并会计报表  
I  本公司于2001年7月5日新设上海万科宝山置业有限公司 注册资本人民币5,000
万元 其中 本公司之子公司上海万科城市花园发展有限公司持有其90%的股权
本公司之子公司上海万科房地产有限公司持有其10%的股权 主要开发经营上海
宝山万科新城项目 暂定名 故该公司纳入本报告期合并会计报表  
J  本公司根据第十二届董事会第五次会议决议 将直接和间接持有的深圳市万佳百
货股份有限公司 万佳公司 72 的股权一次性转让给中国华润总公司及其
100%持股的附属公司中润国内贸易有限公司 转让合同已于2001年8月24日签署
该事项已于2001年9月28日提交本公司2001年度第二次临时股东大会审议并获批
  52  
准 截止本报告期末该转让已全部完成 本公司于本报告期末不再合并万佳公司
及其附属子公司的资产负债表 本报告期的合并利润表及现金流量表仍将万佳及
其附属公司1-8月份的经营活动纳入合并 上年对比数中仍包括万佳公司及其附
属公司的数据 未对其做剔除调整  
下列所披露的会计报表数据 除特别注明之外 期初 系指2001年1月1日 期
末 系指2001年12月31日 本期 系指2001年1月1日至12月31日  
6.  货币资金 
             2001-12-31                    2000-12-31          
   
项目     原币     折算汇率     折合人民币      原币       折算汇率    折合人民币 
       
现金  RMB 
  1,409,247.63      RMB  1,409,247.63   RMB  7,493,099.39      RMB  7,493,099.39 
       
  USD  8.2766 
  17,934.70      148,438.35  USD  32,873.13   8.2781     272,127.06 
       
  HKD  1.0606 
  106,092.10      112,521.28  HKD  2,085,145.97   1.0613     2,212,965.42 
       
  JY  0.063 
  161,076.00        10,147.79  JY  201,176.00   0.0717       14,430.95 
   
         
     RMB  1,680,355.05         RMB  9,992,622.82 
     
 
银行存款  RMB  700,621,687.   700,621,687. 905,299,352.
905,299,352.65 
  01    RMB  01  RMB  65      RMB 
 
     
  USD  8.2766  37,879,642.1
4,576,715.34  3,432,736.72  28,416,537.84 
       7  USD    8.2781    
     
 
  HKD  14,009,792.2 1.0606  14,858,785.6 10,689,443.8
11,344,706.71 
  0      0  HKD  0   1.0613    
       
  JY  0.063 
  -        -  JY  100,876.43   0.0717     7,232.84 
 
 
        753,360,114.  
945,067,830.04 
     RMB  78         RMB 
     
 
其他货币资金  RMB  50,340,947.3   50,340,947.3 40,684,707.1
40,684,707.19 
  6    RMB  6  RMB  9      RMB 
 
 
        50,340,947.3  
40,684,707.19 
     RMB  6         RMB 
 
 
  805,381,417.
995,745,160.05 
合计          RMB  19           RMB 
 
其他货币资金主要指物业管理项目代管基金  
7.  短期投资 
    2001-12-31    2000-12-31 
    投资金额    跌价准备    年末市价     投资金额      跌价准备     年末市价 
    
股票投资     -    -    -    1,017,446.83    414,947.83    602,499.00 
 
 
  53  
8. 应收帐款 
    2001-12-31    2000-12-31 
帐龄    金额   比例 %    坏帐准备    金额    比例 %     坏帐准备 
      人民币       人民币    人民币       人民币 
     
325,706,884. 3,257,068.8 355,095,011.  
1年以内     97   89.15%    5    79   88.42%    3,550,950.12 
     
24,938,588.8 1,246,929.4 23,230,645.2  
1-2年     9   6.83%    4    3   5.79%    1,161,532.26 
       
2-3年     4,765,554.60   1.30%    238,277.73    9,833,748.80   2.45%    491,687.44 
   
  4,736,477.9 13,421,999.6  
3年以上     9,954,926.33   2.72%    0    3   3.34%    4,026,599.89 
     
365,365,954. 9,478,753.9 401,581,405.  
合计     79   100.00%    2    45   100.00%    9,230,769.71 
 
欠款单位及个人前五名累计总欠款金额为人民币17,517,516.00元 占应收帐款总
额的4.79% 均为一年内发生的待支付购房款 正在办理按揭手续  
无持有本公司5% 含5% 以上股份的股东欠款  
坏帐准备的计提比例参见注释2 f  
9.  其他应收款 
    2001-12-31    2000-12-31 
帐龄    金额   比例(%)   坏帐准备    金额   比例(%)   坏帐准备 
人民币  人民币  人民币  人民币 
             
1年以内    71,074,482.70   53.55%    710,744.83    65,162,027.88   48.35%     651,620.27 
1,101,649.0
1-2年     22,032,980.89   16.60%     4    27,502,719.05   20.41%    1,375,135.95 
517,423.
2-3年     10,348,467.39   7.80%     37    15,267,082.50   11.33%     763,354.13 
8,780,288.7
3年以上    29,267,349.66   22.05%     7    26,849,294.97   19.91%    8,054,788.49 
132,723,280.6 11,110,106. 134,781,124.4 10,844,898.8
合计      4  100.00%     01     0  100.00%     4 
 
欠款单位及个人前五名累计总欠款金额为人民币31,774,333.29元 占其他应收款
总额的25.34% 主要为联营公司往来款 参见注释39 4 及保证金  
无持有本公司5% 含5% 以上股份的股东欠款  
坏帐准备的计提比例参见注释2 f  
 
  54  
10. 预付帐款 
预付帐款主要包括预付设计费 工程款 地价款等  
    2001-12-31    2000-12-31 
帐龄    金额   比例(%)   金额    比例(%) 
人民币  人民币 
     
1年以内     69,377,526.85   99.09%    10,522,356.75   59.23% 
1-2年     210,000.00   0.30%    6,526,427.61   36.74% 
2-3年     405,314.10   0.58%    528,871.86   2.98% 
3年以上     24,587.25   0.04%    186,480.62   1.05% 
合计     70,017,428.20  100.00%    17,764,136.84   100.00% 
超过一年的预付帐款主要为待结算的工程款  
本期增加的预付帐款主要系本公司地产项目预付的工程款和地价款  
无持有本公司5% 含5% 以上股份的股东欠款  
11. 存货 
   2001-12-31     2000-12-31  
项目     金额     跌价准备     金额      跌价准备    
已完工开发产品    1,189,843,769.75   17,174,856.86   602,214,960.00   98,619.80  
在建开发产品    1,210,992,111.07   22,000,000.00  1,428,353,422.87   14,000,000.00  
出租开发产品  216,566,631.79   6,700,000.00   261,875,331.91   -  
拟开发土地    2,135,027,491.53   2,919,000.00   870,390,591.55   -  
原材料        861,739.83   -     5,076,804.04   -  
在产品          803,315.81   -     1,167,793.75   -  
产成品         259,716.83   -     4,435,373.36    2,351,510.23 *
库存商品        2,005,994.96   259,686.77    301,057,505.61   1,451,615.40  
低值易耗品       1,309,561.14   -      2,207,702.47   -  
 
合计    4,757,670,332.71   49,053,543.63  3,476,779,485.56   17,901,745.43  
*本公司之子公司万科精品制造有限公司于报告期内业已转让(注释5.2A) 其项下
产成品及跌价准备相应于报告期转出 本公司原下属公司万佳百货股份有限公司于
报告期内业已转让(注释5.2J) 其项下库存商品及跌价准备相应转出  
**本期计提的存货跌价准备系根据市场价格确定的存货可变现净值 租金回报收益
低于存货帐面成本的金额计提 具体数额参见存货明细表  
  55  
其中  
(1) 已完工开发产品 
项目名称      竣工时间    期初余额      本期增加      本期减少      期末余额      跌价准备  
        人民币    人民币    人民币    人民币     
1999年12月至
深圳四季花城     36,219,490.14  326,508,446.02  327,847,875.66   34,880,060.50   - 
2001年6月 
2000年12月及
深圳金色家园     91,969,895.48  393,409,791.08  362,705,239.80  122,674,446.76   - 
2001年12月 
深圳温馨家园    2001年6月    -  380,388,004.52  283,852,922.54   96,535,081.98   - 
9,154,327.1
深圳俊园    1999年12月   86,006,222.53   -   6,860,974.14   79,145,248.39  
4 
深圳彩园    1999年12月   17,880,622.68   7,139,679.82   21,535,502.50   3,484,800.00   - 
上海优诗美地    2000年6月   29,256,062.76   460,279.30   26,960,598.25   2,755,743.81   - 
1996年12月至
上海城市花园     64,956,355.41   849,139.02   28,476,595.13   37,328,899.30   98,619.80 
1999年12月 
上海万科广场    1995年6月   17,463,186.20   -   10,962,146.60   6,501,039.60   - 
上海华尔兹花园    2001年6月    -  487,954,112.46  450,707,192.40   37,246,920.06   - 
上海万科春申城    2001年12月      243,294,512.29  172,676,796.60   70,617,715.69   - 
北京城市花园    2000年12月   68,918,047.49   5,623,232.58   61,867,314.92   12,673,965.15   - 
2000年12月至
北京星园首六栋     58,233,528.98  364,612,838.17  271,291,183.22  151,555,183.93   - 
2001年6月 
北京星园二期    2001年12月    -  166,683,659.87   47,820,124.10  118,863,535.77   - 
北京青青家园前期    2001年12月    -  161,856,536.33   76,798,021.18   85,058,515.15   - 
5,477,537.0
天津城市花园    1999年12月   19,904,491.92   30,059,517.74   10,663,690.97   39,300,318.69  
0 
1998年12月至
天津花园新城     67,574,923.71   85,435,870.20  107,084,598.93   45,926,194.98   - 
2001年12月 
2,444,372.9
天津都市花园    2000年6月   20,559,616.45   21,658,664.91   20,384,811.66   21,833,469.70  
2 
2000年12月至
沈阳紫金苑     12,865,911.26   19,977,132.97   22,791,464.41   10,051,579.82   - 
2001年12月 
2000年12月至
沈阳花园新城一至三期     7,927,116.60  346,822,341.71  208,924,995.29  145,824,463.02   - 
2001年12月 
成都万科城市花园一期   2001年12月    -  216,919,069.00  151,393,300.58   65,525,768.42   - 
其他        2,479,488.39   2,923,676.04   3,342,345.40   2,060,819.03   - 
602,214,960.0 3,262,576,504.0 2,674,947,694.2 1,189,843,769.7 17,174,856.
合计               
0  3  8  5  86 
 
  56  
(2) 出租开发产品 
项目名称      期初余额      本期增加     本期减少     期末余额      跌价准备  
     人民币      人民币      人民币      人民币     
深圳桂苑商业    1,512,899.56   -  1,512,899.56   -    
深圳福景商业   74,678,492.45  5,502,767.54  4,508,409.69  75,672,850.30    
深圳俊园写字楼  20,578,868.9
 20,578,868.93      3   -    
深圳景田城市花园车库  2,213,440.
 10,474,351.25   -   68  8,260,910.57    
上海城市花园车库   21,668,467.92     2,990,032.34  18,678,435.58    
北京城市花园商业及康乐中
心   15,826,556.57     1,352,727.54  14,473,829.03    
北京城市花园西区      4,436,360.93     4,436,360.93    
天津万科中心商场  2,500,000.0
 53,287,169.07   -  2,376,248.36  50,910,920.71   0 
天津世贸广场写字楼  4,200,000.0
 25,589,302.98   -   360,845.64  25,228,457.34   0 
天津世贸广场公寓  26,987,100.0
 29,254,799.37  1,510,135.86    3,777,835.23 
0     
成都万兴苑写字楼    6,111,026.21      652,047.43  5,458,978.78    
大连邮电万科大厦写字楼    1,217,047.35  4,953,653.07   781,434.47  5,389,265.95    
沈阳城市花园车库    1,676,350.25  2,602,437.12     4,278,787.37    
261,875,331.9 19,005,354.5 64,314,054.6 216,566,631.7 6,700,000.0
合计    1   2   4   9   0 
(3) 在建开发产品 
预计首批竣
项目名称    开工时间    工时间    预计总投资    期初余额    期末余额    跌价准备 
人民币 万元   人民币   人民币   人民币 
         
深圳金色家园二 三期  2000年8月  2001年12月   73,148  148,370,840.93  69,997,166.65   - 
深圳四季花城四至六期  2001年4月  2001年12月   48,690   65,428,846.48  99,539,494.61   - 
深圳温馨家园   1999年8月  2001年6月   已完工  301,910,000.00   -   - 
深圳金域蓝湾一期   2001年9月  2003年3月   49,169   -  86,426,953.69    
上海万科春申城一期   2001年2月  2001年12月   30,780   -  63,612,630.95   - 
上海优诗美地南块   2001年11月  2002年6月   7,763   -  37,149,846.86    
上海华尔兹花园   2000年7月  2001年6月   已完工  213,790,305.56   -   - 
北京星园二至四期   2000年12月  2001年12月   92,320  349,101,502.06  149,995,678.38   - 
北京青青家园商业街   2001年9月  2001年12月   3,943   -  15,607,730.45    
北京青青家园后期   2001年10月  2002年10月   37,100   -  211,117,738.06   - 
天津花园新城西区   2000年5月  2001年12月   19,026   52,019,515.79  23,941,384.86   - 
天津美树丽舍   2001年7月  2002年5月   33,608   -  98,924,590.45   - 
武汉俊园   2001年5月  2003年5月   24,681   95,736,788.87  97,783,872.11  22,000,000.00 
武汉四季花城东区   2001年9月  2002年6月   52,626   -  37,706,684.83   - 
成都城市花园前期   2000年12月  2001年12月   66,016   31,713,398.81  41,780,149.87   - 
沈阳花园新城三区   2000年11月  2001年12月   已完工  163,140,000.00   -   - 
南京万科金色家园一期  2001年12月  2002年12月   28,359   -  95,105,713.63    
长春城市花园   2001年10月  2002年11月   80,306   -  82,302,475.67    
深圳建筑研究中心            转在建工程   7,142,224.37   -   - 
1,428,353,422. 1,210,992,111.
合计            647,535      22,000,000.00 
87  07 
  57  
4 拟开发土地 
 
预计首批竣
项目名称       预计开工时间   工时间    预计总投资   期初余额    期末余额    跌价准备 
人民币(万  人民币   人民币  人民币 
            元)   
99,252,629.6
深圳四季花城后期     2002年4月   2002年12月   54,060  
4   51,544,501.62    
深圳金域蓝湾二 三期     2002年5月   2003年11月   822,80  5,011,000.00  109,657,800.00    
深圳大梅沙项目     2002年1月    2003年3月   116,717     424,304,881.77    
29,103,705.0
深圳金色家园三期     2001年12月  2002年12月   27,575   - 
1      
38,136,066.0
上海优诗美地南块   二期 2002年5月   2002年12月   36,000    
0  64,128,274.43    
上海宝山万科新城   首期 2002年7月   2002年11月   289,550   -   91,830,810.93    
上海曹路镇项目   首期 2002年8月    2003年   130,000   -   41,431,726.45    
85,536,820.1
上海万科春申城后期   二期 2002年2月    2002年9月   119,745    
5  155,704,288.13    
南京万科金色家园后期     2002年6月    2003年9月   35,175     112,027,444.29    
38,312,835.4
北京星园后期     2002年7月   2003年12月   73,365    
1  23,489,526.27    
79,889,081.4
北京青青家园后期   首期 2001年10月  2002年10月   61,705    
6  -    
北京天秀项目   首期 2002年6月   2002年12月   74,699   -  106,783,743.82    
沈阳万科金色家园   首期 2002年4月   2002年12月   51,900     119,918,235.00    
30,022,196.4
首期 2002年4月   2002年12月   137,000  
沈阳万科四季花城    2  129,553,628.42    
成都城花后期      2002年12月  2003年11月   待定  5,000,000.00  148,906,377.73   
15,000,000.0
上海金丰项目     待定       待定    
0  36,481,873.11    
12,999,754.7
上海城花未开工区     待定       待定    
0  12,999,754.70    
386,370,138.
天津东丽湖项目     待定       待定  
30  425,890,591.88    
天津花园新城商业     待定       待定      64,985,419.00    
24,100,366.5
天津滨海项目     待定       待定  
5   -    
15,388,613.9 2,919,000.0
天津世贸广场二期     待定      
待定   8   15,388,613.98   0 
其他项目              6,267,383.93   -    
870,390,591. 2,135,027,491.5 2,919,000.0
合计                
55  3   0 
 
12. 待摊费用 
类别     2000-12-31     本年增加      本年摊销     2001-12-31 
人民币  人民币  人民币  人民币 
       
 广告费      749,752.54    -    749,752.54    - 
 装修费      870,397.70    503,752.75    880,725.48    493,424.97 
 保险费      481,861.95    487,411.10    935,125.27    34,147.78 
 物料摊销      332,719.51        332,719.51    - 
 其他      509,952.04    5,172,823.4    3,795,074.7    1,887,700.7
  58  
7  7  4 
6,163,987.3 6,693,397.5 2,415,273.4
 合计      2,944,683.74    2    7    9 
 
年末结存的待摊费用系本公司于本期发生的分摊期限在一年(包括一年)内的各项费
用  
  59  
13. 长期股权投资 
合并 
长期股权投资列示如下  
   2000-12-31    本期增加    本期减少    2001-12-31 
10,000,000
长期股权投资   100,827,102.56   .00  23,471,400.82  87,355,701.74
其中 股票投资   49,619,347.00      348,000.00  49,271,347.00
10,000,000
     其他股权投资   38,098,708.46   .00  13,611,372.10  34,487,336.36
       股权投资差额   13,109,047.10   -   9,512,028.72   3,597,018.38
减:长期投资减值准备    5,060,000.00   -     -   5,060,000.00
10,000,000
长期投资净额   95,767,102.56   .00  23,471,400.82  82,295,701.74
 
其中  
(1) 股票投资 
  占被投资公司                
股份类 股权比
被投资公司名称    别    例     股数      期末金额    减值准备    备注 
5,060,000.0
中国新技术创业投资公司   法人股  2.43%    506,000     5,060,000.00    0  未上市 
天津油墨股份有限公司   法人股  0.55%     440,000     920,000.00             -  未上市 
武汉诚成文化投资集团股份有限公司  法人股   2.21%  3,062,400     5,440,000.00             -   上市 
天津万华股份有限公司   法人股  1.48%   1,320,000     3,700,000.00             -  未上市 
长春欧亚股份有限公司   法人股  1.79%   2,200,000     5,070,000.00             -   上市 
长春百货大楼(集团)股份有限公司   法人股  1.00%   1,820,000     2,990,000.00             -   上市 
大连北大科技(集团)股份有限公司   法人股  2.00%   4,787,500     7,307,500.00             -   上市 
上海华东电脑股份有限公司   法人股  1.89%   1,440,000     3,000,000.00             -   上市 
上海邮电通讯设备股份有限公司   法人股  1.40%   4,299,360     8,841,200.00             -   上市 
深圳发展银行股份有限公司   法人股  0.10%   2,016,000     5,836,647.00             -   上市 
天津中新药业集团股份有限公司   法人股  0.02%     100,000     306,000.00             -   上市 
廊坊京津发展股份有限公司   法人股  0.23%     200,000       800,000.00             -  未上市 
5,060,000.0
合计                49,271,347.00    0    
 
(2) 其他股权投资 
被投资   投资   投资金额   占被投资 
项目名称   期限   初始投资额     本期权益调整    累计权益调整    期末余额   项目比例 
深圳彩视电分有限公司   15年   10,688,200.00   (8,767,226.64)  (10,980,407.85)   (292,207.85)   40% 
上海万盛地产有限公司   70年   2,949,847.19   (4,563.11)   1,629,878.87   4,579,726.06   50% 
鞍山万山房地产开发有限公司   11年   10,420,085.10   (71,571.96)   1,052,968.49  11,473,053.59   35% 
北海万达房地产开发有限公司   30年   8,000,000.00   (1,477,161.76)   (2,147,109.41)   5,852,890.59   40% 
沈阳万方实业有限公司   50年   2,000,000.00   -   -   2,000,000.00   6.67% 
观澜镇高尔夫球会员证        1,408,402.91   -   -   1,408,402.91   - 
江西万科益达房地产发展有限公司        10,000,000.00   (534,528.94)   (534,528.94)   9,465,471.06   50% 
       45,466,535.20  (10,855,052.41)  (10,979,198.84)  34,487,336.36    
  60  
(3) 股权投资差额 
 
被投资   摊销   投资金额 
项目名称   期限   初始金额    本期摊销    累计摊销    期末余额 
(5,169,870.
深圳万科置业有限公司   5年   19,271,878.97   16)  (9,905,225.43)   9,366,653.54 
大连万科房地产开发有限公司   10年  (3,244,452.41)   314,445.24   864,724.41  (2,379,728.00) 
成都万科房地产有限公司   5年    479,706.05   (108,000.00)   (155,706.05)   324,000.00 
天津万科房地产有限公司   10年  (4,642,383.87)   464,238.36   928,476.72  (3,713,907.15) 
      11,864,748.74  (4,499,186.56)  (8,267,730.35)   3,597,018.39 
 
以上股权投资差额均由收购股权产生  
 
(4) 长期投资减值准备 
 
根据中国人民银行银发[1998]274号文 中国新技术创业投资公司已关闭清算 本
公司已于一九九八年度按投资额全额计提减值准备 总计人民币5,060,000.00元  
 
公司数 
长期投资列示如下  
  2000-12-31           2001-12-31 
项目 
  金额    减值准备    本年增加    本年减少    金额    减值准备 
     
 
1,309,386,012.  520,405,492.8 228,824,913.5 1,600,966,591.4  
长期股权投资   12   -   4    4   2   - 
 
  61  
其中  
1   其他股权投资 
占被投资公 占被投资公
司注册资本 司注册资本
被投资单位名称   投资期限   直接比例    初始投资额     本年权益调整    累计权益调整    年末数     间接比例 
深圳市万科贸易有限公司    10年    95%    40,375,000.00   3,584,214.86  24,109,100.96   64,484,100.96   5% 
深圳市万科财务顾问有限公司    10年    95%    15,000,000.00   6,533,259.73  57,362,226.54   72,362,226.54   5% 
深圳市万科文化传播有限公司    10年    95%    7,600,000.00   1,742,013.45   2,774,358.85   10,374,358.85   5% 
深圳市万科房地产有限公司    50年    95%    95,000,000.00  147,578,088.39  327,403,496.86  422,403,496.86   5% 
深圳市万科物业管理有限公司    18年    95%    5,700,000.00  (3,058,229.60)  (3,068,104.15)   2,631,895.85   5% 
深圳市万科物业发展有限公司    10年    90%    4,500,000.00   2,124,097.85   2,124,097.85   6,624,097.85   10% 
上海万科房地产有限公司    18年    95%    28,500,000.00   436,902.64  59,697,008.49   88,197,008.49   5% 
上海万科城市花园发展有限公司    10 年    90%    90,000,000.00   70,138,324.03  111,725,257.86  201,725,257.86   10% 
南京万科置业有限公司    10年    95%    47,500,000.00  (3,365,118.97)  (3,365,118.97)   44,134,881.03   5% 
北京万科企业有限公司    50年    80%    80,000,000.00   14,879,056.40  69,367,764.58  149,367,764.58   20% 
沈阳万科房地产开发有限公司    20年    95%    29,500,000.00   54,931,987.85  181,031,046.46  210,531,046.46   5% 
2年(暂
长春万科房地产开发有限公司    定)    95%    47,500,000.00  (2,824,511.05)  (2,824,511.05)   44,675,488.95   5% 
武汉市万科房地产有限公司    10年    95%    5,000,000.00  (12,313,198.09)   9,875,110.24   14,875,110.24   5% 
永达中国投资有限公司        100%    7,478.00   571,219.37  (2,362,159.17)  (2,354,681.17)   0% 
(16,490,790.82
.深圳万科置业有限公司    20年    75%    56,660,695.41  (8,949,865.06)   )   40,169,904.59   25% 
.成都万科房地产有限公司    30年    70%    8,400,000.00   24,005,808.13  37,668,789.60   46,068,789.60   30% 
大连万科房地产开发有限公司    15年    75%    28,991,381.52   (206,359.49)   6,241,245.54   35,232,627.06   25% 
(26,722,462.64
天津万科房地产有限公司    50年    74%   126,544,270.31  (67,115,230.72)   )   99,821,807.67   26% 
天津万科住宅发展有限公司    50年    50%    6,000,000.00   0.00   (15,000.00)   5,985,000.00   50% 
江西万科益达房地产发展有限公司   30年    50%    10,000,000.00   (534,528.96)   (534,528.96)   9,465,471.04   50% 
鞍山万山房地产开发有限公司    11年    35%    10,420,085.10   (71,571.96)   1,052,968.49   11,473,053.59   65% 
北海万达房地产开发有限公司    30年    35%    8,000,000.00  (1,477,161.76)  (2,147,109.41)   5,852,890.59   65% 
深圳联动电子商务有限公司    50年    90%    3,300,000.00   469,769.62   5,680,457.33   8,980,457.33   10% 
上海万盛房地产有限公司    70年    50%    2,949,847.19   (4,563.11)   1,629,878.87   4,579,726.06   50% 
(10,980,407.85
深圳市彩视电分有限公司    25年    40%    10,688,200.00  (8,767,226.64)   )   (292,207.85)   60% 
1,597,369,573.0
           768,136,957.53  218,307,176.91  829,232,615.50   3    
2   股权投资差额 
被投资    摊销    投资金额 
项目名称    期限    初始金额    本期摊销    累计摊销    期末余额 
(5,169,870.
深圳万科置业有限公司    5年   19,271,878.97   16)  (9,905,225.43)   9,366,653.54 
大连万科房地产   10年   (3,244,452.41)   314,445.24   864,724.41  (2,379,728.00) 
    开发有限公司                  
成都万科房地产有限公司    5年    479,706.05   (108,000.00)   (155,706.05)   324,000.00 
天津万科房地产有限公司   10年   (4,642,383.87)   464,238.36   928,476.72  (3,713,907.15) 
      11,864,748.74  (4,499,186.56)  (8,267,730.35)   3,597,018.39 
 
  62  
14. 固定资产 
    2000-12-31     本期增加     本期减少    2001-12-31 
固定资产原价                         
人民币  人民币  人民币  人民币 
       
333,291,736.8 128,247,549.5 154,219,383.8 307,319,902.4
   房屋及建筑物     1     1     8     4 
    机器设备     9,872,167.60    3,526,524.28    5,356,151.04    8,042,540.84 
    运输工具     49,454,623.66    9,491,329.88    17,001,097.81    41,944,855.73 
118,307,405.7
    电子设备      9    17,551,225.55    79,430,838.12    56,427,793.22 
    其他设备     15,726,844.72    2,015,343.83    9,620,261.23    8,121,927.32 
526,652,778.5 160,831,973.0 265,627,732.0 421,857,019.5
合计      8     5     8     5 
累计折旧                      
   房屋及建筑物    53,032,070.83    29,858,511.64    25,765,688.92    57,124,893.55 
2,886,782.1
    机器设备     6,754,497.87     8    3,823,881.03    5,817,399.02 
    运输工具     31,353,732.71    7,065,565.73    11,041,191.17    27,378,107.27 
    电子设备     49,212,662.69    8,886,417.85    31,260,732.01    26,838,348.53 
    其他设备     7,660,497.97    1,290,583.51    4,718,841.76    4,232,239.72 
148,013,462.0 121,390,988.0
合计      7    49,987,860.91    76,610,334.89     9 
资产减值准备                      
   房屋及建筑物    21,315,339.40     -    9,160,700.00    12,154,639.40 
合计     21,315,339.40     -    9,160,700.00    12,154,639.40 
357,323,977.1 110,844,112.1 179,856,697.1 288,311,392.0
净值      1     4     9     6 
 
本期房屋及建筑物的增加中包括从存货中重分类转入的会所设施等  
资产减值准备系根据财政部发布的新 企业会计制度 及相关规定 对本集团固定资产
按单项固定资产可收回金额低于帐面价值的差额 追溯调整固定资产减值准备  
本期减少的固定资产减值准备9,160,700.00元 系本公司年内转让持有的深圳天安国际
大厦写字楼 其项下资产减值准备相应转出 实际转让折价大于年初预提的资产减值准
备 未体现任何盈余  
15. 在建工程 
      实际支出     
工程名称   预计投资  2000-12-31   本期增加   本期转出   2001-12-31    资金来源 
                         
万科建筑研究中心  4000万  -  21,622,101.18   -  21,622,101.18   自有资金 
合计       -  21,622,101.18   -  21,622,101.18    
     截至期末 该工程实际投入占预算的比例为54%  
  63  
16. 长期待摊费用 
类别      原始发生额     2000-12-31     本年增加     本年摊销/减少    2001-12-31 
116,065,700.8
租入固定资产改良支出  147,088,127.42   3   1,301,386.62   112,346,717.22    5,020,370.23 
13,176,413.3
其他递延支出    48,560,571.84   21,884,246.30   1   13,329,877.46   21,730,782.15 
    其中:装修费    18,363,626.00   18,104,555.19   6,827,505.74   4,506,319.61   20,425,741.32 
                   
137,949,947.1 14,477,799.9
合计    195,648,699.26   3   3   125,676,594.68   26,751,152.38 
各子公司长期待摊项目受益期不同 但摊销期限均在10年以内  
17. 短期借款 
  2001-12-31    2000-12-31 
       原币           人民币        借款期限    年利率        原币            人民币     
抵押借款  -  -   -   -  46,000,000.00   46,000,000.00 
5.58- 
信用借款 1,353,000,000.00 1,353,000,000.00  1个月-1年    520,000,000.00  520,000,000.00 
5.85% 
合计   1,353,000,000.00            566,000,000.00 
18. 应付帐款 
应付帐款主要指未付工程款  
无欠持本公司5% 含5% 以上股份的股东单位的款项  
19. 预收帐款 
   2001-12-31     2000-12-31 
帐龄   金额      比例 %      金额   比例 %  
     人民币        人民币    
         
1年以内  177,738,861.3 99.16%  470,796,118.9 98.64% 
4  1 
1-2年      1,159,579.00   0.65%     5,773,607.59   1.21% 
2-3年      298,675.37   0.17%     642,770.47   0.13% 
3年以上      53,865.06   0.03%     84,769.41   0.02% 
合计     179,250,980.7   100.00%     477,297,266.3   100.00% 
7  8 
          无欠持本公司5% 含5% 以上股份的股东单位的款项  
其中 主要预售房款如下 
项目名称    2001-12-31    预计竣工时间    预售比例 
深圳四季花城五期  15,095,640.03  2002年8月    71.45% 
天津花园新城    123,153,262.13  2002年5月    66.12% 
上海优诗美地南块    17,814,552.28  2002年6月    39.89% 
成都城花一期尾盘    7,453,268.00  2002年3月    4.41% 
合   计    163,516,722.44       
     预售比例系指已预售的建筑面积占当期可预售的总建筑面积的比例  
  64  
20. 应付股利 
主要投资者    2001-12-31    2000-12-31  
股东    126,194,388.20    113,574,949.38 
经董事会建议 派发普通股股利计人民币126,194,388.20元(每股0.20元) 占可
分配利润比例 35.5% 留转下一年度未分配利润为人民币 4,617,138.00 元 股东大会
决议与本建议有变动时 按股东大会决议的分配方案调整  
21. 应交税金 
税种    2001-12-31      2000-12-31 
      人民币      人民币 
营业税  51,058,530.10  46,183,414.70 
企业所得税      41,784,585.33      50,387,030.49 
土地增值税      (2,887.18)      112,103.65 
个人所得税      655,495.66      369,772.54 
城市维护建设税      3,581,487.23      1,822,738.57 
房产税      351,736.71      641,731.98 
增值税     107,743.21     (17,596,764.09) 
合计     97,536,691.06     81,920,027.84 
应交增值税期初余额中包括万佳之多交增值税人民币18,450,049.07元  
应交增值税变动情况如下  
行次  本年累计数 
项    目 
一 应交增值税   1   
1 年初未抵扣数 以 号填列   2  - 
2 销项税额  3  1,589,404.24 
进口退税  4  - 
进项税额转出  5  3,850.00 
转出多交增值税  6  - 
3 进项税额  7  723,560.75 
已交税金  8  763,293.06 
减免税款  9  - 
进口抵减内销产品应纳税额  10  - 
转出未交增值税  11  106,400.43 
4 期末未抵扣数 以 号填列   12  - 
二 未交增值税   13  - 
1 年初未交数 多交数以 号填列   14  853,284.98 
2 本期转入数 多交数以 号填列   15  106,400.43 
3 本期已交数  16  851,942.20 
4 期末未交数 多交数以 号填列   17  107,743.21 
注:上表未含万佳数  
  65  
22. 其他应交款 
项目    2001-12-31    备注 
人民币 
 
 
 
教育费附加     1,706,118.30   按公司所在地政策缴纳 
主要为应交堤防税 防洪费以及义务兵费等 计缴标准 
其他     395,845.07  
按公司所在地政策缴纳 
合计                  2,101,963.37    
 
23. 其他应付款 
其他应付款主要包括购房定金  
无欠持本公司5% 含5% 以上股份的股东单位的款项  
24. 预提费用 
项目    2001-12-31    2000-12-31    期末结存余额原因 
在建开发成本   535,263,884.31      226,669,611.09   尚未支付的工程款 
其他    25,574,847.98    12,509,519.54   尚未支付的保险费 水电费 办公费  
           审计费以及万佳转让费等 
合计    560,838,732.29      239,179,130.63     
25. 长期借款 
    2001-12-31 
借款单位    原币    折合人民币    借款期限   年利率   借款条件 
中国建设银行总行   131,000,000.00   131,000,000.00   1999.01.14-2004.11.09  6.634%  信用借款 
中国建设银行总行   130,000,000.00   130,000,000.00   2001.05.10-2004.11.09  6.633%  信用借款 
合计       261,000,000.00          
26. 其他长期负债 
      2001-12-31      2000-12-31  
代管基金      50,340,947.36      40,684,707.19 
住房周转金      -      3,211,284.35 
合计      50,340,947.36      43,895,991.54 
根据财政部2001年1月7日发布的 有关印发 企业住房制度改革中有关会计处
理问题的规定 的通知 本集团于期初将 住房周转金 期初余额扣除相应少数股东
权益后转入 未分配利润 项目  
  66  
27. 少数股东权益 
   少数股   权益金额  
    权比例    实收资(股)本    资本公积    盈余公积    未分配利润    合计 
北京万科海天房地产                   
 开发有限责任公司    20%  2,000,000.00  -  -  (7,670.04)  1,992,329.96 
合计         2,000,000.00     -     -   (7,670.04)  1,992,329.96 
28. 股本 
             本年增减变动(+,-)      
        2000-12-31     配股      其他     小计    2001-12-31 
一 尚未流通股份                       
   1 发起人股份                       
   
     其中 国家持有股份  52,750,318     -    -    -    52,750,318 
   
       境内法人持有股份  57,754,610     -    -    -    57,754,610 
   
   尚未流通股份合计     110,504,928     -    -    -    110,504,928 
二 已流通股份                       
      
1 境内上市人民币普通股  398,711,877     -    -     -    398,711,877 
    其中 高管股份  652,484     -    -72,288*    -72,288    580,196 
   
2 境内上市的外资股  121,755,136     -    -    -    121,755,136 
   
   已上市流通股份合计    520,467,013         -    -      -    520,467,013 
     
三 股份总数       630,971,941      -    -     -    630,971,941 
*系本公司原任董事陈楚杰先生持有的流通股份36,144股于2001年3月流通 原
任董事马申先生持有的流通股份36,144股于2001年8月流通 本公司股本结构中高管
股份发生相应变化  
29. 资本公积 
项目    2000-12-31    本期增加    本期减少    2001-12-31 
股本溢价    1,418,249,280.12   -   -  1,418,249,280.12 
接受捐赠非现金资产准备      144,060.91   -   -        144,060.91 
被投资单位外币 
 资本折算差额        123,135.73   -   -        123,135.73 
其他资本公积    16,896,127.60   -   -   16,896,127.60 
合计   1,435,412,604.36   -   -  1,435,412,604.36 
其他资本公积指被投资单位评估增值准备  
  67  
30. 盈余公积 
项目    2000-12-31    本期增加    本期减少    2001-12-31 
法定盈余公积     202,843,535.21   37,374,721.77   -    240,218,256.98 
法定公益金    131,423,589.87   18,687,360.89   -   150,110,950.76 
任意盈余公积     494,854,049.22  168,713,328.88   -    663,567,378.10 
合计    829,121,174.30  224,775,411.54   -  1,053,896,585.84 
31. 未分配利润 
  金额 
 
年初未分配利润  11,518,859.92 
减 会计政策变更调整(注释3)  (32,755,679.02) 
加 住房周转金转入(注释25)  3,076,539.11 
  ____________ 
年初未分配利润变化合计  (29,679,139.91) 
  ------------------- 
 
加 本期增加净利润  373,747,217.73 
  ____________ 
期末可分配利润  355,586,937.74 
=========== 
减 提取法定盈余公积金  37,374,721.77 
提取法定公益金  18,687,360.89 
提取任意盈余公积金  168,713,328.88 
应付普通股股利  126,194,388.20 
未分配利润  4,617,138.00 
  _____________ 
截止本年末 本公司股份总额未发生变化 会计政策变更产生的亏损将由本年利润
及年初未分配利润补偿 不会影响未来新股东利益  
有关利润分配比例情况如下: 
经董事会建议 2001年度的净利润预分配比例是 按本年度净利润的10%提取法定
盈余公积金 计人民币 37,374,721.77 元 按本年度净利润的 5%计提法定公益金 计
人民币18,687,360.89元 可供股东分配利润人民币299,524,855.08元 其中 按本
年度净利润的 50%提取任意盈余公积金并弥补因会计政策变动导致的年初未分配利润
之负数与住房周转金转入数之剩余金额 计人民币168,713,328.88元 派发普通股股
利计人民币 126,194,388.20 元(每股 0.20 元) 留转下一年度未分配利润为人民币
4,617,138.00元 股东大会决议与本建议有变动时 按股东大会决议的分配方案调整  
  68  
32. 主营业务收入及成本 
(1) 业务分部 
     主营业务收入      主营业务成本      主营业务毛利  
 行业      2001年度      2000年度      2001年度      2000年度      2001年度      2000年度  
     人民币     人民币     人民币     人民币     人民币     人民币  
3,481,295,094. 2,447,703,130.9 2,663,954,384.3 1,757,228,658.4
房地产     04   9   7   6   817,340,709.67  690,474,472.53 
1,297,091,093.3 1,059,207,886.2
 商贸     967,654,182.89   6  765,801,843.35   9   201,852,339.54  237,883,207.07 
 工业     -   20,309,865.17   -   17,074,230.94   -   3,235,634.23 
 其他     6,115,500.00   18,564,584.66   4,683,524.54   6,417,200.91   1,431,975.46   12,147,383.75 
4,455,064,776. 3,783,668,674.1 3,434,439,752.2 2,839,927,976.6
合计    93   8   6   0  1,020,625,024.67  943,740,697.58 
2 地区分部 
        
 主营业务收入    主营业务成本    主营业务毛利  
 地区    2001年度    2000年度    2001年度    2000年度    2001年度    2000年度  
人民币   人民币   人民币   人民币   人民币   人民币  
深圳地区   ,328,272,513.86 , 360,499,811.86  1,792,595,442.50  1,855,030,022.48   535,677,071.36  505,469,789.38 
上海地区   897,843,637.33  329,726,575.60   691,970,504.06   207,942,160.00   205,873,133.27  121,784,415.60 
成都地区   205,218,660.44   3,682,623.61   151,285,934.21   2,819,520.88   53,932,726.23   863,102.73 
天津地区   101,691,082.09  415,904,000.28   105,082,434.25   302,505,469.68   (3,391,352.16)  113,398,530.60 
北京地区   557,795,187.95  365,817,027.00   468,009,777.38   267,252,325.61   89,785,410.57   98,564,701.39 
东北地区   364,243,695.26  308,038,635.83   225,495,659.86   204,378,477.95   138,748,035.40  103,660,157.88 
合计   ,455,064,776.93 , 783,668,674.18  3,434,439,752.26  2,839,927,976.60  1,020,625,024.67  943,740,697.58 
公司向前五名客户销售总额为 1.42 亿 占公司全部销售收入的 3.17% 主要为购房
客户  
33.主营业务税金及附加 
项目      计缴基数     计缴比例     计缴金额      说明  
 
 营业税     营业收入    5%       营业收入主要为房地产收入  
174,370,529.70 
  附加税主要为城建税 堤防税
 附加税     营业税及增值税     1%-3%      
5,140,675.81  义务兵费及教育费附加等  
合计            179,511,205.51    
34. 其它业务利润 
类别    收入    成本    税金    利润 
人民币 
13,395,500.1 人民币  人民币  人民币 
租赁收入     6    7,886,901.17    786,244.30    4,722,354.69 
手续费收入     2,487,097.65    624,839.59    118,862.03    1,743,396.03 
  69  
-7,530,281.5
其他     5,628,717.79    12,985,172.26    173,827.10    7 
21,511,315.6 -1,064,530.8
合计     0    21,496,913.02    1,078,933.43    5 
35. 财务费用 
类别     2001年度    2000年度 
 利息收支净额     (6,072,116.95)    366,499.12 
 汇兑损失     113,850.75    571,716.64 
  减:汇兑收益     840,881.64    354,829.44 
 其他(银行手续费)     3,520,567.67    820,262.05 
 合计     (3,278,580.17)    1,403,648.37 
36.投资收益 
(1) 合并数 
类别     2001年度    2000年度 
股票 股权投资收益     2,080,725.29    16,299,458.43 
权益法核算公司          
   所有者权益净增(减)   (10,855,052.11)    (1,962,191.43) 
出售 处理部门或投资单位     212,186,687.57    (440,173.40) 
股权投资差额摊销     (5,106,870.24)    (2,200,331.82) 
短期投资跌价准备     -    436,698.77 
 合计     198,305,490.51    12,133,460.55 
以上未包括对万佳百货股份有限公司 万佳公司 1-8月按权益法核算的投资收
益 万佳公司及其附属公司1-8月经营包括在本公司合并利润表中  
投资收益主要由本公司将直接和间接持有的万佳公司 72%的股权一次性转让给本
公司第一大股东中国华润总公司及其 100%持股的附属公司中润国内贸易有限公司形成
的转让收益构成 合交易金额为人民币457,358,400元 帐面反映的转让收益为人民币
211,031,321.40元 截至本报告期末 本公司已收到全部股权转让款  
投资收益的汇回不存在重大限制  
(2) 公司数 
类别    2001年度     2000年度 
出售 处理部门或被投资单位    224,403,158.49   (59,878.93) 
权益法核算公司         
         所有者权益净增 减    221,307,176.92   302,287,016.72 
股权投资差额摊销额    (4,499,186.56)   (2,200,331.82) 
合计    441,211,148.85   300,026,805.97 
 
  70  
37. 营业外收入 
主要明细项目     2001年度    2000年度 
 
 处理固定资产收益     1,385,195.64    3,208,487.55 
 罚款收入  没收定金及违约金     10,394,030.05    10,789,065.26 
 其他     6,696,858.45    9,852,661.72 
 合计      18,476,084.14    23,850,214.53 
38. 营业外支出 
主要明细项目      2001年度    2000年度 
 罚款 滞纳金支出       4,007,642.39    3,413,543.10 
 处理固定资产损失         896,279.01    1,068,724.12 
 计提固定资产减值准备    -    1,416,900.00 
 其他     6,594,741.35    2,112,749.09 
 合计      11,498,662.75    8,011,916.31 
39.关联方关系及其交易 
 
(1) 关联方概况 
尚不存在对本公司有控制关系的关联方  
 
(2) 报告期内 本公司将直接和间接持有的万佳百货股份有限公司 万佳公司 72%
的股权一次性转让给本公司第一大股东中国华润总公司及其100%持股的附属公司
中润国内贸易有限公司 中国华润总公司直接和间接持有本公司15.08%的股权
该转让价以2000年度经审计万佳公司净利润3,529万元为基准 以18倍市盈率计算
出万佳公司市值为人民币635,220,000元 按本公司所持有的72%股权份额 转让
金额共计人民币457,358,400元 以万佳公司8月末的净资产为基准并扣除相关转
让费用 本公司已获得约21,103万元的转让投资收益 截至本报告期末 有关万
佳公司的工商变更登记手续已完成 本公司已收到全部股权转让款人民币
457,358,400元  
 
(3) 除(2)中所提外 本报告期内 本集团不存在与关联方的采购 销售等重大交易事
项  
(4) 截止报告期末 与关联方重大往来余额如下  
 
关联方    金额 
  应收/(应付) 
 
鞍山万山房地产开发有限公司  9,533,109.48 
北海万达房地产开发有限公司  7,309,775.81 
 
以上均为联营公司往来款 利息与约定还款期待确定  
40. 财务承诺 
  71  
 
截止2001年12月31日报告期末 本公司为下列单位提供担保  
 
被担保单位名称   担保事项    金额    期限 
深圳彩视电分有 向中国银行深圳市分行提供  人民币
      2001.03-2002.03 
限公司  借款担保  5,000,000.00  
向中国工商银行深圳分行提
深圳市万佳百货  人民币 工行履行履约保函项
 供其为万佳承担履约保函的    
股份有限公司    30,000,000.00   下义务之日起两年 
反担保责任 
深圳市万佳百货 向中国农业银行深圳市分行  授信额度人民币
      2001.4-2002.4 
股份有限公司    罗湖支行提供授信额度担保  2亿元  
深圳市万佳百货 向中国工商银行深圳市分行  授信额度人民币
      2001.6-2002.6 
股份有限公司    营业部提供授信额度担保  3亿元  
本公司对深圳市万佳百货股份有限公司 万佳公司 的上述担保均发生在转让
万佳公司股权之前 根据 股权转让合同 的约定 万佳公司股权的受让方 中国华润
总公司应对上述本公司对万佳公司的担保事项承担反担保责任 截至本报告公告日 本
公司对万佳公司的上述担保事项的撤消工作尚在进行中 截至本报告公告日 万佳公司
在农行人民币2亿元 工行人民币3亿元的授信借款额度项下均无借款  
41. 或有事项 
1  本公司之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保 到目前
累计余额为人民币30.68亿元 全程担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满
之日后两年止 其中承担阶段性担保额为人民币10.56亿元 承担全程担保额为人
民币20.12亿元  
2  1995 年 天津万华房地产建设开发公司 以下简称万华 已注销 其债权债务由
本公司子公司天津万科房地产有限公司承担 以包租形式向一批海内外客户推出天
津万科中心大厦项目的销售 其中 新加坡籍居民陈先生 陈女士 以下简称原告
于1995年3月15日与万华签订了 天津万科中心大厦楼宇预售合同 同日 原
告与天津万科物业管理有限公司 以下简称 物业公司 万华签订了 天津万科
中心楼宇委托出租物业协议 规定 由原告购买万科中心大厦部分单位 总房款
为2,853,221美元 万华安排原告申请抵押贷款 并以原告应得的部分租金收益向
银行偿付抵押贷款 事后 银行按揭贷款未获得批准 所有海外客户均未获得银行
贷款 包租无法执行 1997 年到 1998 年 万华与其他客户协商 均签署了相关
补充协议  对绝大部分房产进行了回购 但因原告不同意而未能达成一致意见     
  72  
2001 年 4 月 21 日 原告向天津市高级人民法院起诉 要求 1 天津万科房地产
有限公司 第一被告 及子公司天津万科兴业发展有限公司 第二被告 履行与其
签订的预售合同 2 第一 第二被告和物业公司 第三被告 支付其包租收入
1,855,928.34美元以及延付利息1,308,457.76美元 截至2000年4月30日 3
第一 二 三被告继续履行 天津万科中心楼宇委托出租物业协议 并承担本案诉
讼费用 目前 此案正在审理过程中    
42. 其他事项  
本公司2000年度年报中曾披露 本公司之子公司深圳市万科财务顾问有限公司其
他应收款中含有应收存款人民币4,586,750.00元尚未收回 截至本报告期末 已收到
存款银行支付本金 4,586,750.00 元 利息 1,513,250.00 元 诉讼费和申请执行费
46,278.00元 共计6,146,278.00元 现该案已全部执行完毕  
43. 约定资本支出 
截止2001年12月31日 本集团尚有已签合同(主要为建安与土地合同)未付的约
定资本项目支出共计 30.73 亿人民币元 需在乙方履行合同规定的责任与义务同时
若干年内支付  
44. 上期对比数 
根据财政部下发的新 企业会计制度 及其相关规定 上期对比数已作追溯调整和
适当重分类 其中 合并报表中的上年同期对比数仍包括万佳及其附属公司的数据 未
作剔除调整  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  73  
 
 
 
补充资料 
1 财务报表差异调节表 
         
         净利润     净资产 
        (2001年度)    (截至2001年12月31日) 
依据国际会计准则计算       375,799,131   3,237,171,844 
遵照国际会计准则作出的调整          
    递延收入的认定和摊销      (1,950,559)   (1,644,315) 
    商誉的认定和摊销      (432,095)   5,175,214 
    股利分配         (126,194,388) 
    长期投资转让利润确认      (4,420,820)    
    递延税项调整         (7,564,523) 
资产重估        17,146,128 
    其他      4,751,561    
合计差异      (2,051,913)   (113,081,884) 
依照中国会计准则计算      373,747,218   3,124,089,960 
 
2 其他会计资料 相关指标计算表 
  净资产收益率  每股收益 
报告期利润  全面摊薄  加权平均  全面摊薄  加权平均 
主营业务利润  26.92%  27.48%  1.333   1.333  
营业利润  9.49%  9.69%  0.470   0.470  
净利润  11.96%  12.21%  0.592   0.592  
扣除非经常性损益后的净利润  6.10%  6.23%  0.302   0.302  
 
 
 
 
 
 
 
  74  
 
 
 
 
(3)资产减值准备明细表 
项    目  行次  期初余额  本期增加数  本期转回数  期末余额 
一 坏帐准备合计  1  20,075,668.55  513,191.38  - 20,588,859.93 
其中 应收帐款  2  9,230,769.71  247,984.21    9,478,753.92 
     其他应收款  3  10,844,898.84  265,207.17   11,110,106.01 
    (414,947.8
二 短期投资跌价准备合计  5  414,947.83  3)  -  - 
其中 股票投资  6  414,947.83   (414,947.83)    - 
三存货跌价准备合计  8  17,901,745.43  31,151,798.20  - 49,053,543.63 
其中 已完工开发产品或库存商品  9  3,901,745.43  13,532,798.20   17,434,543.63 
      在建开发产品  10  14,000,000.00  8,000,000.00   22,000,000.00 
      待开发产品  11    2,919,000.00    2,919,000.00 
      出租开发产品  12    6,700,000.00    6,700,000.00 
四 长期投资减值准备  16  5,060,000.00  -  -  5,060,000.00 
其中 长期股权投资  17  5,060,000.00      5,060,000.00 
五 固定资产减值准备合计  19  21,315,339.40 (9,160,700.00)  - 12,154,639.40 
 
其中 房屋建筑物  20  21,315,339.40 (9,160,700.00)   12,154,639.40 
 
六 无形资产减值准备  25  -  -  -  - 
 
七 在建工程减值准备  29  -  -  -  - 
八 委托贷款减值准备  32         
 
合                      计  33  64,767,701.21  22,089,341.75  - 86,857,042.96 
两年变动幅度超过30% 或占资产总额5%或利润总额10%以上项目说明 
a   利润表数 
本年累计发生额占利
项目    变动幅度      说明 
润总额的比例 
    主营业务税金及附加    39.61%    35.8%   地产业务收入增加 
    管理费用    53.91%    54.4%   企业规模增大 新设公司增多 
    投资收益    1559.84%    39.51%   本年取得万佳转让收益 
b   资产负债表数 
   年末余额占
  变动幅度    说明 
项目  资产比例 
短期投资    -100.0%   0.0%  期末公司无持有短期投资 
预付账款    294.2%   1.1%  地产项目预付工程款及地价款增加 
  75  
存货    36.1%   72.6%  在建开发产品增加 土地贮备增加 
长期待摊费用    -80.6%   0.4%  因万佳公司转让不纳入合并 相关项目减少 
短期借款    139.0%   20.9%  银行借款增加 
应付账款    -36.8%   7.6%  地产项目应付工程款减少 
预收账款    -62.4%   2.8%  地产项目预售金额减少 
预提费用    134.5%   8.7%  预提在建开发成本增加 
长期借款    226.3%   4.0%  银行借款增加 
少数股东权益    -96.3%   0.03%  因万佳公司转让致使持有万佳的少数股东权益转出 
 
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十三 备查文件目录 
 
1  载有公司法定代表人 主管会计工作负责人 会计机构负责人签名并盖章的会计报表  
2  载有会计师事务所盖章 注册会计师签名并盖章的审计报告原件  
3  报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿  
4  年度报告 国际会计标准  
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